Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Administrative Law

Boetes short-stay beheerders Amsterdam blijven in stand

Ook eenmalige verhuur aan toeristen onttrekking aan de woonruimtevoorraad

Gemeente Amsterdam maakte bekend in 2017 met betrekking tot woonfraude 378 bestuurlijke boetes te hebben uitgedeeld voor een totaalbedrag van € 4,2 miljoen. Het overgrote deel van deze boetes zag op illegale vakantieverhuur van appartementen.

Boetes short-stay beheerders

Over dergelijke boetes wordt veel geprocedeerd. De Raad van State heeft op 7 februari 2018 geoordeeld dat de boetes die het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van het stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam in 2013 heeft opgelegd aan twee bedrijven die woningen beheren voor zogenoemde short-stay in stand blijven. Het gaat om een boete van € 60.000 voor vijf appartementen aan het Leidseplein en drie boetes van € 36.000 voor drie maal drie appartementen aan de Reguliersbreestraat, de Sarphatistraat en de Amstel. De boetes zijn opgelegd omdat bij controles is gebleken dat de appartementen werden verhuurd aan toeristen. Daarmee hebben de bedrijven volgens de bestuurscommissie in strijd met de Huisvestingswet de appartementen 'onttrokken aan de woningvoorraad' zonder dat daarvoor vergunningen zijn verleend.

Rechtbank Amsterdam heeft de eerdere beroepen van de bedrijven ongegrond verklaard. Tegen die uitspraken zijn de bedrijven in hoger beroep gekomen bij de Raad van State. In hoger beroep stellen de bedrijven dat de bestuurscommissie de boetes niet had mogen opleggen. De bedrijven stelllen dat de woningen op de genoemde locaties allemaal als ‘woning’ in de gemeentelijke registratie staan vermeld, maar dat het in de optiek van de bedrijven erom gaat dat eerst als iemand zich op een bepaald adres heeft ingeschreven, het desbetreffende pand als woning moet worden aangemerkt. De bedrijven betwisten dus de woonbestemming van de appartementen en daarmee het ‘tot de woonruimtevoorraad behoren’. Als de appartementen niet tot de woningvoorraad behoren, kunnen zij daaraan ook niet worden onttrokken. Vergunningen op grond van de Huisvestingswet waren daarom volgens de bedrijven niet nodig en daarmee zijn de boetes onterecht opgelegd. Ook zijn de bedrijven het er niet mee eens dat de boetes aan hen zijn opgelegd, omdat zij niet de eigenaren van de appartementen zijn.

Woonbestemming

Het betoog van de bedrijven dat in een dienstwoning of na splitsing van een woning op een bepaalde locatie nimmer personen ingeschreven hebben gestaan, doet aan de bestemming voor permanente bewoning naar het oordeel van de Raad van State niet af. Uit diverse door het bestuursorgaan overgelegde prints van de Dienst Basisinformatie volgt dat alle in geding zijnde adressen aan het Leidseplein, de Amstel, Sarphatistraat en Reguliersbreestraat geregistreerd staan met de bestemming ‘woning’ en dus op enig moment bestemd waren voor permanente bewoning.

Geen toeristen aangetroffen bij controle

Ook het feit dat ten tijde van de controles geen personen zijn aangetroffen helpt de bedrijven niet. De bedrijven stellen dat hierdoor niet kan worden vastgesteld of een overtreding heeft plaatsgevonden. De Raad van State overweegt dat bij de controles van de woningen is gebleken dat de drie woningen identiek, met dezelfde meubels en hetzelfde bedlinnen, zijn ingericht. Voorts zijn in geen van de appartementen persoonlijke spullen aangetroffen en lagen er voorts geen etenswaren in de (koel)kast. In de appartementen lag een informatiemap met informatie voor gasten. Gelet op het voorgaande is genoegzaam vast komen te staan dat de woningen voor toeristische verhuur werden aangeboden en niet voor permanente bewoning in gebruik waren. Dat ten tijde van de controle geen toeristen ter plaatse aanwezig waren om dat te bevestigen, is dus niet van belang.

Onttrekking aan de woonruimtevoorraad

Met betrekking tot de stelling van de bedrijven dat geen onttrekking aan de woonruimtevoorraad heeft plaatsgevonden, overweegt de Raad van State dat vast staat dat de woningen werden aangeboden op diverse websites en het college in alle dossiers prints heeft overgelegd van websites, waarop de woningen voor verhuur werden aangeboden. Voor zover door de bedrijven is aangevoerd dat slechts eenmalig aan toeristen zou zijn verhuurd, geldt dat dit door hen niet aannemelijk is gemaakt. Aan het voorgaande wordt door de Raad van State nog de overweging toegevoegd dat uit de verhuur van de woning aan en het gebruik van de woning door toeristen, ook indien dit eenmalig was, volgt dat deze niet beschikbaar was voor duurzame bewoning en dat deze derhalve aan de woonruimtevoorraad was onttrokken.

Dubbele boetes

Tenslotte oordeelt de Raad van State met betrekking tot het opleggen van de boete aan zowel de bedrijven als beheerders van de woningen en aan de eigenaars, dat de boete aan de bedrijven als feitelijk overtreder van het verbod tot onttrekking (het overhandigen van de sleutel aan toeristen en het beheren van de woning) kon worden opgelegd. Om als eigenaar niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van een verhuurd pand dient de eigenaar aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand aldus werd gebruikt. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake, dus ook de boetes aan de eigenaars zijn terecht opgelegd. Tevens verzet de Huisvestingswet zich er niet tegen dat zowel aan eigenaars als aan de bedrijven boetes worden opgelegd ten aanzien van dezelfde overtredingen, ook het ‘dubbel’ opleggen van de boetes is dus rechtmatig.

Maximale termijn vakantieverhuur vanaf 2019 in Amsterdam 30 dagen

De aan de bedrijven opgelegde boetes blijven in hoger beroep in stand. De Raad van State geeft aan het ‘onttrekken aan de woonruimtevoorraad’ een strikte invulling met de kwalificatie van eenmalige verhuur van een woning aan toeristen als onttrekking. Dit is een uitwerking van de eerder ingezette lijn in uitspraken waarin werd overwogen dat het bestemd zijn van woonruimte voor bewoning in de zin van de Huisvestingswet een zekere duurzaamheid vereist, in die zin dat de intentie moet bestaan om gedurende langere tijd hoofdverblijf in de betrokken woonruimte te hebben. De invulling van de Raad van State zal in ieder geval een opsteker zijn voor gemeente Amsterdam: recent besloot het college van burgemeester en wethouders dat de maximale termijn voor vakantieverhuur vanaf 1 januari 2019 wordt gehalveerd: van maximaal 60 naar 30 dagen per jaar.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Janneke’s recent blogs

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten