Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Real Estate

Meerderheidseigenaar in de Vereniging van Eigenaren trekt niet altijd aan het langste eind

Bezitters van appartementsrechten in een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) kunnen een dusdanige hoeveelheid stemrechten verkrijgen dat zij een meerderheidsbelang in de VvE bemachtigen. Ondanks dat ze daarmee in de positie komen dat zij een stemming kunnen beslissen, is hun meerderheidsstem niet altijd leidend. Degenen die bij de VvE zijn betrokken, waaronder het bestuur en de individuele eigenaren, dienen zich redelijk en billijk naar elkaar te gedragen (art. 2:8 BW). Een besluit dat is genomen binnen een VvE met meerderheid van stemmen kan in ieder geval altijd voor vernietiging bij de kantonrechter worden neergelegd (art. 5:130 BW).

In het kader van een verzoek om vernietiging van een besluit van een VvE wordt besluitvorming, met gebruikmaking van meerderheidsmacht, getoetst aan de vraag of het besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als bedoeld in artikel 2:8 lid 2 BW. Een van de toetsingskaders is daarbij of er sprake is van een eigenaar met een meerderheidsbelang die al dan niet misbruik maakt van zijn stemrecht om gunstige besluiten af te dwingen. Richtinggevend hierbij is een uitspraak van de Hoge Raad inzake een meerderheidsbelang binnen een VvE (29-09-2006). In die uitspraak werd geoordeeld dat de eigenaar (met de meerderheidspositie) misbruik van zijn stembevoegdheid had gemaakt, omdat hij te weinig rekening had gehouden met de belangen van andere eigenaren. Het stemrecht is in beginsel onbelemmerd, maar dit wordt begrensd door de redelijkheid en billijkheid (art. 2:15 juncto 5:130 BW). Daarbij kijkt een rechter ook naar het totaalbelang van de VvE en het betreffende pand, opdat niet eenzijdig enkel het belang van de meerderheids-eigenaar wordt behartigd.

Nog interessanter wordt het wanneer de eigenaar met een meerderheidsbelang zichzelf, dan wel een gelieerde tot bestuurder van de VvE laat benoemen, middels zijn eigen meerderheidsstem. Dit zou tot een tegengesteld belang kunnen leiden tussen enerzijds zijn rol als bestuurder, en anderzijds zijn rol als eigenaar van de meerderheid van de appartementen. Een bestuurder dient immers enkel het gemeenschappelijk belang van de VvE, waar een eigenaar met name zijn eigen belang zal nastreven. In een uitspraak van rechtbank Maastricht (16-5-2011), was zo’n tegengesteld belang aan de orde. De eigenaar met een meerderheidsbelang wilde in dit geval een aan hem gelieerde rechtspersoon benoemen tot bestuurder. De VvE besloot het stemrecht van de eigenaar (met meerderheidsbelang) af te nemen en niet mee te laten wegen in de stemming waarop deze een gang naar de rechter inzette, om zijn stemrecht terug te krijgen. De kantonrechter wees het verzoek af, mede door te verwijzen naar artikel 2:12 BW. Conclusie was, dat in gevallen met strijdige belangen, het stemrecht soms afgenomen kan worden.

Rechtbank Limburg overwoog het volgende wijze in een vergelijkbare uitspraak (05-11-2015):

“Aan groot-eigenaar met een absolute meerderheid van stemmen van de VvE en tevens beheerder van het appartementencomplex wordt het stemrecht ontzegd aangezien er economische motieven aan het besluit van de VvE ten grondslag liggen die zijn ingegeven door een ander belang dan het belang van de grooteigenaar als lid van de VvE, immers zij wijst op haar eigen (financiële) belang als rechtspersoon om met de VVE een beheerovereenkomst aan te gaan.”

Het eventueel ontbreken van een bepaling in de statuten die het stemrecht kan ontnemen bij belangenverstrengeling is daarbij niet relevant, zo overweegt de rechtbank:

“Weliswaar is in de statuten geen bepaling vergelijkbaar met artikel 47 lid 4 modelreglement 2006 - welke bepaling als normstellend mag worden beschouwd, zeker in combinatie met het bepaalde in artikel 2:12 BW - opgenomen, maar dat staat hieraan niet in de weg, nu in een dergelijk geval immers belangenverstrengeling zeer wel denkbaar is indien een groot-eigenaar van haar positie gebruik zou kunnen maken en zij dan in strijd zou handelen met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW van haar eist.”

Concluderend kan men zien dat de rechter kritisch oordeelt over besluiten die zijn genomen in een situatie waar één eigenaar een meerderheidsstem heeft. Extra kritisch oordeelt de rechter bij een vermenging van rollen, waarbij een eigenaar door dat meerderheidsbelang zichzelf een bestuursfunctie heeft gegeven, dan wel zijn meerderheidsbelang inzet om een gelieerde bestuurder aan te laten stellen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs van Franko Zivkovic - Laurenta

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten