Anna Zijlstra

Marjet van Bezooijen, 15 december 2016

Nederland vakantieland: Utrecht

Inleiding

Je gehele huis verhuren aan toeristen. Het is een praktijk die zich snel verspreidt. Vakantieverhuur heeft ook veel positieve aspecten. Zo ervaar je als toerist op een andere manier de stad die je bezoekt en als verhuurder verdien je er een leuk zakcentje mee. Keerzijde is dat de sociale cohesie in een wijk verdwijnt omdat niemand meer naar de plaatselijke bakker gaat, en dat luidruchtig feestende logées voor heel wat overlast kunnen zorgen. Om te zorgen voor een goed evenwicht tussen de voor- en nadelen is vakantieverhuur in Nederland gereguleerd. Overtreding van deze regels wordt in sommige gemeenten streng beboet. Wie zijn of haar woning aan toeristen wil verhuren doet er dan ook verstandig aan om van tevoren goed de regels door te nemen. De regels met betrekking tot vakantieverhuur worden zowel op nationaal niveau als op regionaal niveau vastgesteld. In deze blog gaan we in op de regels voor de gemeente Utrecht.

Regels binnen de gemeente Utrecht

Naast de (bestuursrechtelijke) regels die de gemeente Utrecht stelt aan vakantieverhuur, zijn er ook nog vele privaatrechtelijke belemmeringen. Zo is allereerst de vraag wie zijn huis aan toeristen mag verhuren. Dit is namelijk lang niet voor iedereen toegestaan. Splitsingsakten van VvE’s en/of huurovereenkomsten verbieden appartementseigenaren en/of huurders regelmatig hun woning te verhuren. Ook voor degene die een sociale woonruimte huurt is het vaak niet toegestaan zijn of haar huis te verhuren aan toeristen. Op dit moment is daar echter nog geen landelijk of gemeentelijk beleid voor opgesteld. Vervolgens zijn er de regels over de vakantieverhuur zelf. Voor de gemeente Utrecht zijn de geldende regels te vinden op deze website. De belangrijkste uitgangspunten zijn dat de verhuur (brand)veilig moet zijn, dat er toeristenbelasting moet worden afgedragen en dat de woning bewoond moet worden.

Brandveilig gebruik

Op grond van artikel 1.18 Bouwbesluit 2012 dient er bij verhuur aan meer dan vier personen een melding ‘brandveilig gebruik’ te worden gedaan. Een dergelijke gebruiksmelding kan worden gedaan bij het Omgevingsloket Online. Indien er aan meer dan tien personen tegelijk wordt verhuurd dan is er in plaats van een gebruiksmelding een omgevingsvergunning ‘brandveilig gebruik’ vereist (artikel 2.2 Besluit omgevingsrecht).

Toeristenbelasting

De af te dragen toeristenbelasting bedraagt in Utrecht 5% van de overnachtingsvergoeding exclusief btw en ontbijt. Deze belasting dient zelf aan de gemeente te worden afgedragen. Ook indien er via Airbnb wordt verhuurd. In tegenstelling tot de gemeente Amsterdam, heeft de gemeente Utrecht namelijk geen afspraken met Airbnb gemaakt over het innen van toeristenbelasting. Voordat de verhuurder over gaat tot vakantieverhuur dient deze zich in ieder geval te melden bij de gemeente. Dit kan telefonisch of schriftelijk. Naast toeristenbelasting moet u uiteraard ook nog inkomstenbelasting betalen over uw inkomsten uit vakantieverhuur.

De woning moet bewoond worden

Belangrijkste maar ook meest lastige criterium van de regionale regelgeving is dat een woning alleen voor kortere periodes aan derden mag worden verhuurd, indien de woning door de verhuurder wordt bewoond. Dit is ook meteen het verschil tussen vakantieverhuur en een hotel waarin geen bewoners verblijven. Als er geen sprake meer is van bewoning kan dit in strijd zijn met zowel de bestemming 'wonen' in het bestemmingsplan als de Huisvestingswet 2014.

Het bestemmingsplan regelt welke activiteiten waar uitgevoerd mogen worden om zo te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening. Waar wonen op grond van het bestemmingsplan is toegestaan, zal het gebruik als hotel veelal niet zijn toegestaan. Handelen in strijd met het bestemmingsplan is strafbaar en kan gesanctioneerd worden met een boete van ten hoogste € 20.500,-. Hierop wordt echter meestal niet gehandhaafd, omdat deze grondslag lastig te bewijzen is.

Daarnaast geldt voor sommige woningen in Utrecht dat het gebruik voor andere doeleinden dan wonen, zonder vergunning, verboden is op grond van de Huisvestingswet 2014. Deze wet biedt gemeenten in Nederland instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (de hoeveelheid beschikbare woningen). Dit voor het bestrijden van ongewenste effecten van schaarste op de beschikbaarheid van (goedkope) woonruimtes. Eén van de instrumenten is dat de gemeenten bij regionale verordening kan bepalen welke woningen behoren tot de woonruimtevoorraad. Alleen die aangewezen woningen mogen niet voor andere doeleinden dan bewoning worden gebruikt.

De gemeente Utrecht heeft in haar Huisvestingsverordening alleen de woningen met een WOZ-waarde die lager is dan € 305.000,- aangewezen tot de woningvoorraad. Worden deze woningen toch voor andere doeleinden dan bewoning gebruikt, dan is er sprake van woningonttrekking. De gemeenten bepalen zelf of zij woningonttrekking sanctioneren, en zo ja hoe hoog deze boete is. Gezien de schaarste op de woningmarkt staan er in Utrecht flinke boetes op woningonttrekking. De boete voor een eerste overtreding varieert op dit moment tussen de € 7.500,- voor niet-bedrijfsmatig en de € 12.500,- voor bedrijfsmatig handelen.

Het is dus van belang te weten wanneer er nog sprake is van ‘bewoning’. Strikt genomen is er zelfs bij vakantieverhuur van de woningen voor één nacht al tijdelijk geen sprake meer van bewoning. Bij de vraag of er in zijn algemeenheid nog sprake is van bewoning is het antwoord ruimer. Er is pas geen sprake meer van bewoning als de vakantieverhuur de overhand neemt. Waar de gemeente Utrecht de grens legt is momenteel onduidelijk, omdat de gemeente (nog) geen beleid heeft opgesteld met betrekking tot de particuliere vakantieverhuur.

Dit gaat binnenkort echter veranderen. Blijkens de website van de gemeente worden er op dit moment nieuwe, strengere regels opgesteld. In dat nieuwe beleid zal de gemeente eveneens een maximum stellen aan het toegestane aantal dagen dat een woning verhuurd mag worden. Wordt dat maximum overschreden dan zal dat een indicatie zijn dat er niet langer meer sprake is van ‘bewoning’. De nieuwe regels zullen naar verwachting in het eerste kwartaal van 2017 ingaan. Het aantal dagen dat er wordt verhuurd is overigens niet altijd bepalend voor de vraag of er sprake is van woningonttrekking. Als er bijvoorbeeld geen bewoner is ingeschreven op het adres dan wordt ervan uitgegaan dat de woning niet wordt bewoond en is vakantieverhuur niet toegestaan. Ook als een woning er niet bewoond uitziet, zal een toezichthouder ervan uitgaan dat de woning niet wordt bewoond en zal u moeten bewijzen dat er wel degelijk sprake is van bewoning.

Wilt u meer informatie over de regels van vakantieverhuur in Utrecht of dreigt u een boete te krijgen? Neemt u dan vooral contact met ons op.

Anna Zijlstra en Marjet van Bezooijen zijn niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.

Vragen?