Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Bouwrecht

Monddoodclausule kan als kwalitatieve verplichting niet door de beugel

Het is een doorn in het oog van projectontwikkelaars; klagende kopers die hun weg weten te vinden in bestuursrechtelijke bezwaarprocedures.

Om dit te voorkomen wordt soms in de koopovereenkomst een zogeheten ‘monddoodclausule’ opgenomen. In een dergelijke monddoodclausule wordt bijvoorbeeld afgesproken dat de koper geen bezwaar zal maken tegen een toekomstige uitbreiding van bedrijven in de nabijheid van het gekochte. Kortgezegd beoogt een dergelijke clausule dat een partij afziet van het aanwenden van bestuursrechtelijke rechtsmiddelen.

Dergelijke clausules komen echter al snel (onder meer) in strijd met artikel 17 van de Grondwet waarin staat dat niemand tegen zijn wil in kan worden afgehouden van de rechter die de wet hem toekent.

Op 9 mei 2017 heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch een interessant arrest gewezen over een situatie waar de monddoodclausule als kwalitatieve verplichting was opgelegd aan de koper. In eerste aanleg (uitspraak niet gepubliceerd) was geoordeeld dat de monddoodclausule in kwestie verplicht tot een prestatie die onverenigbaar is met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen en dat het beding daardoor in strijd komt met de openbare orde, zodat het beding ex artikel 3:40 lid 1 BW nietig is.

De verkoper gaat in hoger beroep en stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat een monddoodclausule per definitie in strijd is met fundamentele rechtsbeginselen en daardoor in strijd is met de openbare orde.

Het Hof overweegt dat het oordeel van de rechtbank in eerste aanleg niet zo ver strekt dat een monddoodclausule per definitie in strijd is met de openbare orde. Het Hof laat vervolgens de vraag of een monddoodclausule per definitie nietig is het midden maar oordeelt wel dat monddoodclausule zoals die is geformuleerd in deze zaak in ieder geval wel in strijd komt met de openbare orde nu de monddoodclausule voor geruime tijd (25 jaar) als kwalitatieve verplichting is opgelegd aan de koper.

Uit het arrest valt dus af te leiden dat een monddoodclausule voor een geruime periode opgelegd als kwalitatieve verplichting nietig is.

Toch volgt ook uit dit arrest dat het Hof de deur op een kiertje houdt voor het gebruik van monddoodclausules. Het lijkt er dientengevolge op dat in het geval de monddoodclausule binnen de perken wordt gehouden de clausule niet (per definitie) nietig zal zijn. Het is daarom verstandig om bij het opleggen van een monddoodclausule goed na te denken over hoe ruim de clausule wordt opgelegd.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Roos’ recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten