Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Handels- en ondernemingsrecht

Bestuurder van lege projectvennootschap is aansprakelijk

In de praktijk gebeurt het vaak. Een holdingmaatschappij richt een projectvennootschap op met het enkele doel om vastgoed te verwerven en te exploiteren of te ontwikkelen. Het vermogen dat daarvoor nodig is, wordt ter beschikking gesteld door de holdingmaatschappij. Het doel is veelal om vermogen en op die manier ook risico’s te spreiden. Ook kan de constructie fiscale doelen dienen.

Eenzelfde situatie deed zich voor in een geschil tussen Hanzevast en G4 omtrent de koop van kantoorruimte in het Euroborg stadion, dat uiteindelijk door de Hoge Raad werd beslecht op 24 maart 2017. Kort gezegd ging het om de volgende casus.

Een holdingmaatschappij is bestuurder en enig aandeelhouder van een lege projectvennootschap. De projectvennootschap heeft een koopovereenkomst gesloten met G4 op grond waarvan de projectvennootschap van G4 (een appartementsrecht betreffende) kantoorruimte in het Euroborg stadion heeft gekocht. De projectvennootschap heeft – achteraf bezien – de koopovereenkomst met de verkoper niet-gerechtvaardigd buitengerechtelijk ontbonden. De verkoper heeft bestreden dat de ontbindingsverklaring gerechtvaardigd was, maar zich erbij neergelegd dat de projectvennootschap de koopovereenkomst niet meer uitvoerde. Partijen hebben zich dus tegenover elkaar gedragen alsof de overeenkomst door de ontbindingsverklaring was beëindigd.

Omdat de ontbindingsverklaring achteraf bezien niet-gerechtvaardigd was, leidde dit tot verzuim van de projectvennootschap ten aanzien van haar verplichting de koopovereenkomst na te komen. De projectvennootschap was een “lege” vennootschap, die speciaal was opgericht voor het kopen van de kantoorruimte. Daarom spreekt de verkoper niet alleen de projectvennootschap, maar ook de holdingmaatschappij aan tot vergoeding van haar schade die het gevolg is van de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de projectmaatschappij uit hoofde van de koopovereenkomst.

De Hoge Raad oordeelt dat het hierna volgende oordeel van het hof geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en ook niet onbegrijpelijk is. Het hof overwoog – samengevat – als volgt.

De projectvennootschap is haar verplichtingen niet nagekomen, maar heeft – ten onrechte – de ontbinding ingeroepen. De verkoper heeft daardoor in beginsel recht op vergoeding van het positief contractsbelang. Het moet als onrechtmatig worden geoordeeld indien de holdingmaatschappij, als bestuurder in weerwil van de overeenkomst, de projectvennootschap op het moment van levering van de kantoorruimte niet zou hebben voorzien van de financiële middelen om haar in staat te stellen de overeenkomst met de verkoper na te komen. Verwezen wordt naar het standaardarrest Ontvanger/Roelofsen. In het verlengde daarvan kan niet worden aanvaard dat de holdingmaatschappij de projectvennootschap niet van financiële middelen voorziet indien de projectvennootschap door een ongegronde ontbinding niet nakomt, haar verzuim niet zuivert en daarom gehouden is het positief contractsbelang aan haar wederpartij te voldoen. Het oordeel is dat de holdingmaatschappij als bestuurder van de projectvennootschap een ernstig persoonlijk verwijt kan worden gemaakt en dat zij daarom aansprakelijk is voor zover zij de projectvennootschap niet van voldoende financiële middelen zou voorzien om het positief contractsbelang aan de verkoper te voldoen. De holdingmaatschappij dient de schade van de verkoper dus linksom (door de projectvennootschap van voldoende financiële middelen te voorzien zodat de projectvennootschap de vordering van de verkoper kan voldoen) of rechtsom (door de vordering van de verkoper zelf volledig te voldoen) te vergoeden.

Dit arrest past binnen een trend binnen de rechtspraak. Projectontwikkelaars en andere partijen die gebruik maken van projectvennootschappen en andere special purpose vehicles doen er verstandig aan de hiermee samenhangende risico’s mee te nemen in hun investeringsbeslissingen. Bent u een ontwikkelaar en bent u voornemens vastgoed te verwerven in een projectvennootschap? Of hebt u gecontracteerd met een projectvennootschap en komt deze projectvennootschap de overeenkomst niet na? Neem dan nu contact met ons op. Wij kunnen u adviseren over hoe u de risico’s kunt beperkten of juist hoe u uw schade kunt verhalen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Joosts recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten