Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Financiering en zekerheden

Geldige notariële akte, geen geldig hypotheekrecht?

Het Gerechtshof Amsterdam heeft in mei 2017 een arrest gewezen waardoor menig notaris in gedachten zijn akten van de afgelopen tijd nog eens zal hebben nagelopen. In dat arrest oordeelde het gerechtshof dat een hypotheekrecht van Rabobank op de woning van één van haar klanten nietig (ongeldig) was ondanks dat de notaris de vereiste hypotheekakte had gepasseerd en die akte was ingeschreven in het kadaster. Hoe kan dat?

Het Nederlandse recht kent het zogenaamde causale stelsel van eigendomsoverdracht. Anders dan in landen waar men het abstracte stelsel kent, zoals Duitsland, is voor een geldige overdracht van eigendom in Nederland vereist dat daar een zogenaamde ‘titel’ aan ten grondslag ligt. Een titel in dit verband is de aanleiding (reden) voor de overdracht. Dat kan zijn een koopovereenkomst, een overeenkomst van schenking of ruil, een overeenkomst tot het aangaan van een vennootschap onder firma, etc. Dat is ook de reden dat wie een woning aanschaft, meestal tweemaal naar de notaris moet: eenmaal voor het ondertekenen van de koopovereenkomst (die ten onrechte vaak het voorlopig koopcontract wordt genoemd) en eenmaal voor het ondertekenen van de leveringsakte. Pas na ondertekening van die laatste akte (of eigenlijk: inschrijving daarvan in het kadaster) gaat de eigendom over. Maar zonder de eerdere koopovereenkomst gaat dat niet. Is er geen geldige aanleiding voor een eigendomsoverdracht, dan kan de overdracht niet tot stand komen. Die overdracht is dan nietig. Wat voor overdracht van eigendom geldt, geldt ook voor handelingen die minder ver gaan dan overdracht, zoals het vestigen van een hypotheekrecht, pandrecht of recht van vruchtgebruik.

In de zaak bij het Gerechtshof Amsterdam had Rabobank een financieringsvoorstel gedaan aan een B.V., waarvan een man enig bestuurder en aandeelhouder was. In het financieringsvoorstel stond dat dat ervan uitging dat er een (derde)hypotheekrecht op de woning van de man zou worden gevestigd. Die woning was eigendom van de man en zijn echtgenote. Het financieringsvoorstel werd niet door de man en niet door de vrouw ondertekend. De man en de vrouw verschenen vervolgens wel bij de notaris om de hypotheekakte te ondertekenen. In die hypotheekakte stond dat de man en de vrouw verklaarden dat zij met de bank waren overeengekomen dat door de man en de vrouw ten behoeve van de bank het recht van hypotheek werd gevestigd op de woning en dat zij ter uitvoering van deze overeenkomst aan de bank hypotheek verleenden.

Het gerechtshof oordeelt dat dat hypotheekrecht nietig is omdat een geldige titel ontbreekt. Ten aanzien van de man kan nog worden geconstrueerd dat hij het financieringsvoorstel als bestuurder van de B.V. heeft ontvangen en door bij de notaris te verschijnen, dat voorstel kennelijk heeft aanvaard. Ten aanzien van de vrouw lukt dat echter niet. Het financieringsvoorstel, dat de overeenkomst is die de aanleiding – de titel – zou moeten vormen voor het hypotheekrecht, is niet eens aan haar gericht en ook niet door haar ondertekend. Dat de man en vrouw in de hypotheekakte hadden verklaard dat de overeenkomst die de aanleiding voor de hypotheekvestiging vormde, tot stand was gekomen, kan dat niet repareren.

Deze zaak zal niet op zichzelf staan. Meestal gaat het goed doordat de bank het financieringsvoorstel of de kredietovereenkomst netjes door alle betrokken partijen laat ondertekenen. Maar als dat niet gebeurt en de bank ervan uitgaat dat eventuele foutjes nog wel kunnen worden gerepareerd (“ze gaan immers nog langs de notaris”), kan het zomaar zijn dat de bank achter het net vist.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Peters recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten