Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

Wet verbetering functioneren VvE’s in werking getreden: verplicht sparen voor onderhoud

Naar schatting spaart ongeveer de helft van de VvE’s in Nederland te weinig om groot onderhoud te kunnen uit voeren. Om die reden is het sinds 2008 op grond van artikel 5:126 lid 1 BW verplicht om als VvE een reservefonds te hebben. Regelgeving met betrekking tot in welke mate er gespaard moest worden ontbrak echter, waardoor deze wetswijziging onvoldoende effect had. Er werd nog steeds niet of te weinig door VvE’s gespaard. Met de Wet verbetering Functioneren Vereniging van Eigenaars die per 1 januari 2018 in werking is getreden, wordt getracht hier verandering in te brengen.[1] Ten eerste door een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds verplicht te stellen. Ten tweede door wettelijk vast te leggen dat een VvE een geldlening kan aangaan voor de uitvoering van onderhoud of investeringen ter verbetering van de energieprestatie.

Minimale jaarlijkse reservering

De leden van de VvE van een (gedeeltelijk) voor bewoning bestemd gebouw moeten ervoor zorgen dat er in het reservefonds voldoende geld wordt gereserveerd om groot onderhoud en renovatie te kunnen uitvoeren. In het aan artikel 5:126 BW toegevoegde tweede lid wordt aan de VvE twee mogelijkheden geboden de hoogte van het jaarlijks te reserveren bedrag vast te stellen. De hoogte van de jaarlijkse reservering kan op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) worden vastgesteld of, bij gebreke van een MJOP, zal de jaarlijkse reservering ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw moeten bedragen.

Om de jaarlijkse reservering vast te mogen stellen op basis van een MJOP, moet het MJOP aan de in lid 2 sub a opgenomen eisen voldoen, te weten dat:

  • het MJOP ten hoogste vijf jaar oud mag zijn;
  • het MJOP betrekking moet hebben op een periode van ten minste 10 jaar;
  • in het MJOP de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden en geplande vernieuwingen opgenomen moet zijn ;
  • in het MJOP een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten moet zijn opgenomen, en
  • in het MJOP een gelijkmatige toerekening van de kosten aan de onderscheiden jaren moet zijn opgenomen.

Het nieuwe derde lid bepaalt dat de bijdragen van de leden van de VvE gedeponeerd moeten worden op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening op naam van de VvE. In dit derde lid zijn wel mogelijkheden geboden om van deze verplichting af te wijken.

Bevoegdheid VvE een geldlening aan te gaan

Het uitganspunt is dat VvE’s door het beschikbaar hebben van een reservefonds het te verwachten onderhoud kunnen voldoen. Om de VvE meer mogelijkheden te bieden indien het reservefonds niet toereikend is, is in artikel 5:126 lid 4 BW de mogelijkheid vastgelegd om als VvE een overeenkomst van geldlening aan te gaan. De appartementseigenaars zijn op grond van artikel 5:113 BW voor deze schulden jegens de schuldeiser hoofdelijk verbonden voor het aandeel dat zij in de gemeenschap hebben. Gaat een appartementseigenaar over tot verkoop van het appartementsrecht dan wordt hij ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor de door de VvE aangegane schuld, mits de verkrijger overeenkomstig artikel 5:122 lid 5 BW van deze schuld op de hoogte is gebracht.

Handhaving

De wetswijziging beoogt de actieve VvE-leden en beheerders te ondersteunen in hun verantwoordelijkheid om de VvE op goede wijze te besturen en daarbij te kunnen zorgen voor een adequate onderhoudsreservering. In de praktijk blijkt het vaak voor te komen dat besluitvorming om voldoende onderhoud te reserveren door één of enkele leden geblokkeerd wordt. Dit is met name problematisch voor kleine VvE’s. De verplichte minimale jaarlijkse reservering stelt VvE-leden die er onderling niet uitkomen in staat zich tot de rechter te wenden om nakoming van de verbintenis tot het doen van een minimum bijdrage af te dwingen.

Overgangsrecht

Het wetsvoorstel is op 1 januari 2018 in werking getreden. Voor de minimale reservering van het reservefonds is een overgangstermijn van drie jaar opgenomen, zodat reeds bestaande VvE’s die nog niet aan de verplichting van art. 5:126 lid 2 BW voldoen, tot 1 januari 2021 de tijd hebben om daar verandering in te brengen.

[1] Kamerstukken II, 2015/2016, 34479, nr. 3.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Anna’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten