Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Dringend eigen gebruik voor een studentenwoning

In een recent arrest van het Gerechtshof Den Haag was de vraag aan de orde of dringend eigen gebruik voor een studentenwoning in dat geval reden was tot opzegging van de huurovereenkomst.

De verhuurder, DUWO, verhuurt studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO nog slechts campuscontracten af. Dit zijn huurcontracten die inhouden dat een huurcontract met een huurder aan het einde van zijn studie wordt beëindigd, zodat de woning als studentenwoning behouden blijft. Ook met betrekking tot huurcontracten die vóór 2007 zijn afgesloten, die dus nog geen campuscontract inhielden, wenst DUWO de doorstroming te bevorderen.

Op grond van het huurrecht kan een verhuurder van woonruimte de huurovereenkomst slechts opzeggen op een limitatief aantal in de wet genoemde gronden. Eén van die gronden is het dringend eigen gebruik: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik en blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen, kan de huurovereenkomst door de verhuurder worden opgezegd (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Artikel 7:274d BW bepaalt vervolgens dat onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c mede wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student. Voorwaarde is wel dat de woonruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst geen campuscontract inhoudt. De huurovereenkomst was gesloten in 2002, vóórdat DUWO slechts campuscontracten ging afsluiten. Het hof acht daarom alleen 7:274 lid 1 onder c BW relevant en laat artikel 7:274d BW buiten beschouwing. Verhuur aan studenten is echter volgens het hof, een vorm van eigen gebruik door DUWO. Wel moet nog worden voldaan aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 onder c BW: er moet vast komen te staan dat DUWO het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Voor beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst kan worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik acht het hof in beginsel relevant wat het karakter van de woning is. DUWO stelt namelijk dat het gaat om een studentenwoning die daarom als zodanig aan een student moet worden verhuurd, terwijl de huurder zich op het standpunt stelt dat hij van DUWO een gewone (sociale) huurwoning heeft gehuurd. Het hof acht het voldoende aannemelijk dat het complex bedoeld is en gebouwd is als studentencomplex. Hierbij acht het hof onder andere relevant dat volgens een memo uit 1998 vrijgekomen woningen uitsluitend zullen worden toegewezen aan studerende starters. Het is volgens het hof dus niet vereist dat expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen dat het een studentenwoning betreft.

In de tweede plaats acht het hof relevant of DUWO de woning nu dringend nodig heeft voor verhuur aan studenten. Voor de beantwoording van deze vraag heeft DUWO volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er in Delft een tekort is aan (betaalbare) studentenwoningen. Het staat DUWO daarom vrij te bewerkstelligen dat studentenwoningen voor studenten beschikbaar blijven.

Tenslotte is volgens het hof voldoende aannemelijk dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof komt tot deze conclusie doordat de huurder niet heeft onderbouwd waarom hij na afronding van zijn studie aan de gemeente Delft gebonden is. Bovendien heeft de huurder geen inkomensgegevens overlegd zodat niet is uitgesloten dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden.

Het hof acht daarom dat het belang van doorstroming op de woningmarkt voor studenten en het daarmee ledigen van woningnood onder een grote groep studenten, zwaarder weegt dan het op zichzelf tevens zwaarwegende belang van de huurder om in de woning te kunnen blijven. DUWO mocht dus op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst opzeggen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Nicky’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten