Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Middenhuur: Amsterdam treft voorbereidingen om ‘vrije’ sector te reguleren

Doelgroepenverordening ligt ter inzage

Er is op het moment veel aandacht voor huurwoningen in het ‘middensegment’, ook wel ‘middenhuur’ genoemd. Ook in het NOS-debat van 20 maart jl. werd er stevig over dit thema gediscussieerd. Onder ‘middenhuur’ wordt verstaan huur van woonruimte gelegen tussen de € 710,69[1] tot ongeveer € 1.000,-. Met name in schaarstegebieden, zoals de gemeente Amsterdam is er een ernstig tekort aan woningen in dit middensegment, zodat het voor huishoudens met een middeninkomen zeer moeilijk is een betaalbare woning te vinden. De gemeente Amsterdam wil dit probleem oplossen door middel van de zogenaamde ‘Verordening doelgroepen woningbouw Amsterdam 2018’. Het concept ligt er, inspraak is mogelijk tot en met 3 april 2018.

Wat houdt de doelgroepenverordening in?

Op 1 juli 2017 is het gewijzigde besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. De opgenomen wijzigingen zorgen ervoor dat het voor gemeenten mogelijk wordt om (door middel van een verordening) voor sommige gebieden in een stad te bepalen dat een bepaald percentage van de te bouwen woningen in het middensegment moet vallen.

Huurverhoging middenhuur

Als een woning in het middensegment valt, dan bepaalt de doelgroepenverordening dat de woning voor aanzienlijke tijd (genaamd de instandhoudingstermijn, in Amsterdam 25 jaar) voor het middensegment beschikbaar moet blijven. Dit zorgt er onder meer voor dat er slechts een geringe jaarlijkse huurverhoging is toegestaan. De jaarlijkse huurverhoging mag er namelijk niet toe leiden dat de huur tijdens de instandhoudingstermijn hoger wordt dan de maximale huurprijs die in enig jaar van de instandhoudingstermijn geldt.

Artikel 2 lid 1 van de (concept)verordening stelt de maximale huur voor middeldure huurwoningen nu op € 985,-. Dit bedrag wordt geïndexeerd en kan dan dus jaarlijks (iets) hoger worden. De huurprijs van een middenhuur woning kan echter nooit sneller stijgen dan overeenkomstig de consumentenprijsindex van het CBS. Waar huurder en verhuurder boven de liberalisatiegrens in beginsel vrijelijk afspraken kunnen maken over de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging, wordt deze bevoegdheid voor middenhuur woningen nu aanzienlijk ingeperkt. Gelet op de doelstelling niet onlogisch, aangezien de huurprijzen voor de middenhuur woningen anders binnen afzienbare termijn weer het oude (hoge) niveau zouden kunnen bereiken.

Huurverhoging vóór inwerkingtreding Verordening

Als gezegd ligt de doelgroepenverordeninig in Amsterdam nu nog ter inzage, deze is dus nog niet in werking getreden. Interessant is derhalve de vraag hoe het in de vorige alinea beschreven probleem kan worden opgelost tot de doelgroepenverordening in werking treedt. Hoe zit het bijvoorbeeld met huurverhoging van woningen die door de gemeente wel al zijn aangewezen als middenhuur, terwijl de verordening nog niet in werking is getreden?

Gemeenten maken hiervoor tot nu toe vooral gebruik van de privaatrechtelijke route. Zo wordt er in omgevingsvergunningen voor bouwen, bij de uitgifte van grond (denk aan uitgifte- en erfpachtovereenkomsten) en andere (anterieure) overeenkomsten overeengekomen/afgedwongen dat ontwikkelaars een bepaald deel van de door hun te bouwen woningen voor een aanzienlijke periode beschikbaar stellen en houden voor het middensegment.

Aandachtspunt

Tot de verordening in werking treedt, moet het reguleren van de huurprijs dus via de privaatrechtelijke weg geregeld worden. De vraag is wel hoe huurders van deze afspraken tussen de marktpartij en de gemeente op de hoogte kunnen komen. Iedere huurder een Wob-verzoek laten doen lijkt mij om verschillende redenen niet wenselijk. Er zijn al gevallen in het middensegment bekend waarbij de verhuurder een huurprijsverhoging met de huurders is overeengekomen die niet past binnen het middensegment. De meeste huurders zullen echter uitgaan van hun huurcontract waarin de verhuurder deze niet-toegestane huurverhoging netjes heeft opgenomen.

Het lijkt mij derhalve niet onverstandig om via de doelgroepenverordening (of tot die tijd in de met marktpartijen te sluiten overeenkomsten), een verplichting voor verhuurders op te nemen om huurders te informeren over de gevolgen van het feit dat zij een woning in het middensegment huren, specifiek met betrekking tot hun jaarlijkse huurverhoging. Dit is overigens ook in het belang van de verhuurder, nu deze niet het risico loopt om na jaren geconfronteerd te worden met claims wegens maandelijks te veel betaalde huur.

Heeft u vragen over het bovenstaande? Schroom dan niet contact op te nemen.

Dit blog is mede tot stand gekomen door bijdragen van Marcel Beekman, momenteel als student-stagiair verbonden aan Wieringa Advocaten.

[1] Woningen met een kale huurprijs lager dan € € 710,69 worden aangemerkt als sociale huur.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten