Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Vastgoed

NVM-makelaar aansprakelijk bij onjuiste oppervlakte van de woning in de verkoopinformatie

Sinds 2010 zijn makelaars die zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (hierna: NVM) verplicht volgens een voorgeschreven wijze de netto (gebruik)oppervlakte van woningen te bepalen, de zogeheten meetinstructie.

In een arrest van 13 juli 2018 heeft de Hoge Raad overwogen dat kopers er in beginsel van uit mogen gaan dat NVM-makelaars deze meetinstructie hanteren en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruikersoppervlakte dientengevolge overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning:

“3.5.4 Aldus bepaalt de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten (zie hiervoor in 3.1 onder (ii), slot), of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar.”

De Hoge Raad heeft verder overwogen dat een enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, onvoldoende is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat een koper mag afleiden uit de meetinstructie.

De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van de makelaar. NVM-makelaars kunnen dus aansprakelijk zijn voor de schade die die kopers hebben geleden als gevolg van onjuist weergegeven woon-of gebruikersoppervlakte in verkoopinformatie. In deze zaak was de afwijking 9m2 op een netto woonoppervlakte van 71 m2. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde eerder eerder in dat kader dat de schade niet eenvoudigweg kan worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom:

“3.13. Het hof stelt voorop dat het woonoppervlakte in de regel één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. De prijs per m2 is ook niet voor alle woningen gelijk. Anders dan [appellant sub 1] bepleit, kan zijn schade dan ook niet eenvoudigweg worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom. Ook is wel degelijk relevant wat de marktwaarde van de woning in 2010 was; indien [appellant sub 1] daarvoor een marktconforme prijs heeft betaald, heeft hij geen schade geleden. Dat [appellant sub 1] naar zijn zeggen niet bereid was om voor de woning € 415.000,00 te betalen als de oppervlakte 71 m2 is, betekent niet per definitie dat ook anderen niet bereid zouden zijn geweest dat bedrag te bieden of dat [appellant sub 1] de woning voor een (evenredig) lager bedrag had kunnen kopen.”

Het Gerechtshof heeft vervolgens door een vermogensvergelijking de schade van de koper geschat op een bedrag van € 10.000,- inclusief 2 % overdrachtsbelasting. Het Gerechtshof achtte het voor deze schatting onder meer van belang dat uit de feiten in deze zaak bleek dat het exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor de koper niet van doorslaggevende betekenis was geweest. Het is dus zeker niet uitgesloten dat de schadevergoeding in eventuele volgende zaken uitkomt op een hoger bedrag.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Roos’ recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten