Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Gelden er bijzonder eisen voor ontbinding huurovereenkomst sociale huurwoning?

Conclusie P-G prejudiciële vragen

De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij tussenvonnis van 26 februari 2018 twee prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld met betrekking tot de uitleg van art. 6:265 BW. In art. 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt.

De prejudiciële vragen zijn gerezen in een procedure waarin een Woningstichting (verhuurder) vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde door de huurder heeft gevorderd. De huurder wordt verweten de sociale huurwoning in kwestie geheel of gedeeltelijk, zonder toestemming van de verhuurder, in gebruik te hebben gegeven aan een derde. Dit levert volgens de verhuurder een dusdanig tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit huurovereenkomst dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.

De gestelde prejudiciële vragen zijn:

  1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
  2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?

De Procureur-Generaal heeft inmiddels zijn conclusie genomen. Voor de beantwoording van de prejudiciële vragen, bespreekt de Procureur-Generaal het wettelijke stelsel, de daarop in de literatuur geuite kritiek en, aan de hand van de rechtspraak van de Hoge Raad, het huidige recht. De Procureur-Generaal komt tot de volgende conclusies en antwoorden.

Uit de bewoordingen en de ontstaansgeschiedenis van artikel 6:265 BW blijkt dat in geval van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis ontbinding van de overeenkomst mogelijk is, tenzij de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming daaraan in de weg staat. Iedere tekortkoming, ook een geringe - niet-zwaarwegende- tekortkoming, geeft de schuldeiser de bevoegdheid te ontbinden, tenzij. De beoordeling of een ontbinding gerechtvaardigd is, moet plaatsvinden aan de hand van de in art. 6:265 lid 1 BW vervatte tenzij-bepaling, waarop de schuldenaar zelf een beroep zal moeten doen. De rechter mag niet ambtshalve aan de tenzij-bepaling toetsen. In de literatuur wordt verschillend gedacht over de vraag of uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de tenzij-bepaling terughoudend moet worden toegepast. De Procureur-Generaal is van mening dat dit niet het geval is.

Bij het oordeel over de toepassing van de tenzij-bepaling dient de rechter die over de feiten oordeelt, de wederzijdse belangen tegen elkaar af te wegen, waarbij hij rekening mag houden met alle omstandigheden van het gegeven geval die hij daarvoor van belang acht. Omstandigheden zijn bijvoorbeeld dat er slechts sprake is van een geringe tekortkoming en dat de schuldeiser ook de keuze heeft uit een ‘lichter’ middel dan ontbinding.

Het stelsel van art. 6:265 lid 1 BW geldt ook in huurzaken. De aard van de overeenkomst, zoals een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, kan van invloed zijn op de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, oftewel of een beroep op de tenzij-bepaling wel of niet slaagt. De Procureur-Generaal lijkt echter niet de opvattingen in de literatuur te volgen dat de door de tenzij-bepaling geboden ruimte in het huurrecht anders (beperkter of juist ruimer) is. Alle relevante omstandigheden moeten worden meegewogen, waaronder bijvoorbeeld de omstandigheden dat de huurder evident belang heeft bij instandhouding van de huurovereenkomst en de omstandigheid dat een sociale woonruimte door bijvoorbeeld illegale verhuur langere tijd niet beschikbaar is geweest voor de doelgroep.

De Hoge Raad heeft het laatste woord bij het antwoord op de prejudiciële vragen. Wij houden u hiervan op de hoogte.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Anna’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten