Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 7:303 lid 4 BW

Het is op grond van de wet mogelijk voor zowel de huurder als verhuurder van een bedrijfsruimte, zoals horeca en winkels, om op bepaalde momenten de huurprijs aan te passen tot een niveau dat overeenstemt met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatste gedurende de voorafgaande 5 jaar. De insteek van de regeling is een gerechtelijke procedure om de huurprijs vast te stellen.

De wet bepaalt in artikel 7:303 lid 4 BW dat in het geval de rechter de huurprijs nader vaststelt, de nieuwe huurprijs ingaat op de dag waarop de vordering tot wijzing van de huurprijs is ingesteld, tenzij de rechter op vordering van een van de partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Let wel, deze huurprijs kan op een ander moment ingaan indien er sprake is van een verzoek tot de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW. In deze blog wordt artikel 7:304 lid 2 BW verder buiten beschouwing gelaten.

Er moet dus sprake zijn van bijzondere omstandigheden wil de ingangsdatum van de aangepaste huurprijs eerder vallen dan het tijdstip waarop de vordering wordt ingesteld. De Hoge Raad heeft op 4 oktober 2013 hierover als volgt overwogen:

De rechter is bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht." (Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856)

In de rechtspraak wordt niet zo vaak aangenomen dat er sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 7:304 lid 2 BW. Rechtbank Limburg heeft echter recent een uitspraak gedaan waarin bijzondere omstandigheden wel een eerdere ingangsdatum van de nieuwe huurprijs rechtvaardigden (rechtbank Limburg, 18 juli 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6848)

In deze zaak waren de bijzondere omstandigheden niet gelegen in het feit dat een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarend had betracht, maar wat waren dan wel de bijzondere omstandigheden?

In deze zaak waren huurder en verhuurder, beide professionele partijen, in 2011 een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar en zeven dagen. Deze huurtermijn leverde een afwijking op van de wettelijke huurtermijn van kort gezegd “vijf plus vijf jaar”. De huurder en verhuurder hadden voor een dergelijke afwijking van de wettelijke termijn goedkeuring moeten vragen aan de kantonrechter, wat zij niet hadden gedaan. In rechte stond vast dat de huurder en verhuurder bewust waren afgeweken van de wettelijke huurtermijn om deze te laten gelijk lopen met de huurperiode in de hoofdhuur.

In 2013 had verhuurder te kennen gegeven dat zij tot een huurprijswijziging wenste te komen. De huurder had vervolgens het beding waarin de afwijkende termijn van de huurovereenkomst was overeengekomen vernietigd waardoor de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:292 lid 1 BW geacht moest worden te zijn aangegaan voor de duur van vijf plus vijf jaar. Hierdoor bestond pas na het afloop van de eerste vijf jaar de mogelijkheid voor de verhuurder om aanspraak te maken op huurverhoging. Op 23 december 2015 gaf de verhuurder aan huurder te kennen alsnog aanspraak te willen maken op huurverhoging. Op 20 mei 2017 hadden de door partijen aangezochte deskundige een gezamenlijk rapport uitgebracht omtrent de nieuwe huurprijs. De verhuurder wilde de nieuwe huurprijs instellen met ingangsdatum 23 juni 2016, de huurder was van mening dat de ingangsdatum van het instellen van de vordering als ingangsdatum genomen moest worden, 27 september 2017.

De verhuurder startte een procedure tot vaststelling van de ingangsdatum van de nieuwe huur op 23 juni 2016. In deze procedure voerde de huurder aan dat op grond van artikel 7:303 lid 4 BW het instellen van de vordering als ingangsdatum nieuwe huur genomen moest worden.

De rechtbank oordeelde dat het destijds niet passend was geweest van de huurder om het beding waarin een kortere huurtermijn was overeengekomen (twee jaar en zeven dagen) te vernietigen. De rechter vond het niet passend van de huurder om het beding te vernietigen omdat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst in afwijking van de wettelijke huurtermijn precies wist wat zij deed en deze afwijking was ingegeven om de termijn van de hoofdhuur gelijk te laten lopen met de termijn van de onderhuur. Deze handelswijze van de huurder rechtvaardigde volgens het oordeel van de rechter een eerder ingangsdatum van de huurprijs.

De bijzondere omstandigheid waardoor een eerdere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs gerechtvaardigd was lag in dit geval dus naar het oordeel van de rechter in het “ongepaste” gedrag van de huurder. De bijzondere omstandigheden als in artikel 7:303 lid 4 BW kunnen aldus de rechtbank Limburg naast vertragingshandelingen van de huurder, gelegen liggen in ongepaste handelswijze van de huurder jegens de verhuurder.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Roos’ recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten