Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 

De juridische aspecten van het realiseren van een uitbouw

Bij het realiseren van een aan- of uitbouw zijn twee verhoudingen juridisch relevant; enerzijds die tussen de eigenaar en de gemeente (voor een uitbouw moet vaak een omgevingsvergunning worden aangevraagd), anderzijds die tussen de eigenaar en de buren. Respectievelijk het publiekrecht en het privaatrecht. Hieronder de belangrijkste juridische aandachtspunten in beide categorieën.

Omgevingsvergunning uitbouw

Sommige uitbouwen zijn vergunningsvrij. Of dat zo is, kan worden gecontroleerd via het omgevingsloket. In veel gevallen moet er voor het realiseren van een uitbouw wel een omgevingsvergunning voor bouwen (voorheen: bouwvergunning) worden aangevraagd. De aanvraag kan worden ingediend bij de betreffende gemeente, die het ingediende bouwplan toetst aan verschillende criteria, zoals het bestemmingsplan. Indien de uitbouw moet worden gerealiseerd aan een pand dat is aangemerkt als monument, is er vaak óók een omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument nodig.

Als een uitbouw niet binnen het bestemmingsplan past, is niet direct gezegd dat het plan niet meer kan worden uitgevoerd. In sommige gevallen kan de gemeente namelijk tevens, na een goed onderbouwde aanvraag daartoe, een vergunning verlenen om te mogen afwijken van het bestemmingsplan.

Heeft u bezwaar tegen een verleende vergunning? Of wilt u weten of een uitbouw vergunning plichtig is en of deze vergunning zou moeten worden verleend? Dan loont het om tijdig advies in te winnen. Het gebeurt regelmatig dat uitbouwen op last van de gemeente (gedeeltelijk) moeten worden gesloopt, waarmee substantiële kosten gepaard gaan (bovenop het verlies van vierkante meters).

Burenrecht uitbouw

In de relatie met de eigenaren van de naburige percelen kunnen verschillende discussies ontstaan. Verder daargelaten dat de buren bezwaar kunnen maken tegen het verlenen van bovenstaande omgevingsvergunningen (en de uitbouw zo kunnen tegenhouden), zijn ook meer privaatrechtelijke discussies over privacy, schaduw, schade door de bouwwerkzaamheden, waardevermindering door de uitbouw, et cetera aan de orde van de dag. Hieronder volgt een korte toelichting op een aantal veelvoorkomende discussiepunten.

Schade buren door uitbouw

Een uitbouw dient te worden gerealiseerd zonder daarbij schade toe te brengen aan naburige percelen en panden. Gebeurt dat wel, dan dient deze schade te worden vergoed. Discussies over de oorzaak van de schade kunnen worden ondervangen door vóór aanvang van de werkzaamheden een bouwopname te doen bij de naburige panden. Dit is zeker aan te raden indien er heiwerkzaamheden zullen plaatsvinden. Is er na de bouwwerkzaamheden sprake van schade aan één van de naburige panden en was die schade voor aanvang van de bouwwerkzaamheden nog niet aanwezig? Dan blijkt hieruit een causaal verband tussen de werkzaamheden en de schade.

Raam in uitbouw | privacy

Als de uitbouw binnen twee meter van de erfgrens wordt gerealiseerd en er door de ramen van de uitbouw zicht ontstaat op het perceel van de buren, kan daar onder omstandigheden succesvol tegen worden opgetreden. Artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt in dit kader:

“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”

Mochten de ramen van de uitbouw uitzicht bieden op een naburig erf, dan is het dus doorgaans noodzakelijk om hiervoor toestemming van de buren te krijgen (of privacy bevorderende maatregelen te treffen, zoals het aanbrengen van melkglas). Om nieuwe discussies in de toekomst te voorkomen (ook tussen opvolgende eigenaren) is het van belang om de verkregen toestemming op de juiste wijze vast te leggen, bijvoorbeeld in de vorm van een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting.

Lichtinval en onrechtmatige hinder

Ook kan het zo zijn dat de uitbouw onrechtmatige hinder veroorzaakt voor het naburige perceel. Denk aan het verlies van (zon)licht, afwatering, geluids- en stankoverlast, etc. In dit kader bepaalt artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek:

“De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.”

De beoordeling of er sprake is van onrechtmatige hinder, is sterk afhankelijk van de exacte omstandigheden van het geval. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters onder meer rekening houden met:

  • de mate van hinder;
  • het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend;
  • de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van hinder en schade te nemen, en;
  • of degene die klaagt zich ter plaatse heeft gevestigd vóór dan wel ná aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten.

Vereniging van eigenaren

Tot slot is nog relevant dat sommige woningen onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Via die verplichte VvE beheren de eigenaren van de appartementen gezamenlijk de delen van het pand die voor hen allen van nut zijn, de zogenaamde gemeenschappelijke delen. Denk aan de fundering van het pand, het dak, de buitengevels, eventueel de lift, et cetera. Voor sommige werkzaamheden die een eigenaar wil verrichten aan zijn of haar pand, heeft hij toestemming van de VvE nodig. Vaak zijn dit handelingen die van invloed kunnen zijn op (de waarde van) de andere appartementen, zoals het openbreken van een gevel voor de uitbouw, of het realiseren van een constructieve wijziging.

Of een bepaald bouwplan de instemming van de VvE behoeft, dient te worden beoordeeld door bestudering van de splitsingsakte in het licht van de jurisprudentie. Als daaruit blijkt dat een uitbouw de goedkeuring van de VvE behoeft, kan daarover op de in de splitsingsakte voorgeschreven wijze worden gestemd in de VvE vergadering. Mocht de meerderheid van de VvE vergadering besluiten tegen te stemmen, dan kan de kantonrechter om een vervangende machtiging worden gevraagd. De kantonrechter zal deze vervangende machtiging verlenen indien de VvE haar goedkeuring op onredelijke gronden weigert. Of dit laatste het geval is, dient in het licht van de jurisprudentie per geval te worden bekeken.

Contact

Mocht u juridische vragen hebben over het realiseren van een uitbouw, neem dan vrijblijvend contact met mij op. Wieringa Advocaten heeft veel ervaring met alle bestuurs- en privaatrechtelijke aspecten die relevant zijn bij het realiseren van uitbouwen en andere (ver)bouwwerkzaamheden.

Geïnteresseerd in dit onderwerp? Lees ook ons tweeluik ‘De juridische aspecten van het realiseren van een dakterras’.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recent blogs

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten