Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Lease and Tenancy

Kosten in rekening brengen bij sluiten huurovereenkomst

Wanneer mag dat?

In een arrest van 16 juli 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1157) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord die waren gesteld door de kantonrechter Amsterdam met betrekking tot het in rekening brengen van kosten bij huurder door verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst. De Hoge Raad heeft onder meer de vraag beantwoord wanneer dit geoorloofd is.

In de zaak die centraal stond, had woningcorporatie Rochdale aan de huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst €200,- in rekening gebracht aan administratiekosten. Hiervan was €13,50 bestemd voor een naamplaatje. De huurders vorderden een verklaring voor recht dat de bepalingen in de overeenkomst die inhouden dat zij bij het afsluiten van de huurovereenkomst administratiekosten aan Rochdale verschuldigd waren, onredelijk zijn, en uit hoofde van art. 7:264 BW nietig. Wegens onverschuldigde betaling vordert ieder van hen van Rochdale betaling van € 186,50 (de betaalde € 200,-- verminderd met € 13,50 voor het naamplaatje).

Wettelijke regeling inzake sleutelkosten

Artikel 7:264 BW luidt:

“1. Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

2.Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.”

Uitleg van arrest Ymere/Nellestein

Op 6 april 2012 heeft de Hoge Raad reeds een arrest gewezen met betrekking tot de uitleg van voornoemd artikel (Ymere/Nellestein, ECLI:NL:HR:2012:BV1767). Hierin heeft de Hoge Raad overwogen:

“Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”

De kantonrechter heeft zes prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad in relatie tot de uitleg van voornoemd arrest van de Hoge Raad uit 2012. De vraag is wanneer de contractuele verplichting om kosten – niet zijnde de huurprijs – te voldoen, nietig is omdat zij ‘een niet redelijk voordeel’ inhoudt als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW.

Ten bate van de huurder

De Hoge Raad overweegt dat indien de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bij de huurder een bedrag aan kosten in rekening brengt en aldus een voordeel bedingt, tegenover dit voordeel een prestatie van de verhuurder moet staan die voor de huurder een bate oplevert. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft.

Als de prestatie van de verhuurder uitsluitend of in grote mate zijn eigen belangen dient, is van een dergelijk bate geen sprake. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.

Uit het voorgaande volgt dat moet worden gekeken naar de aard van de tegenprestatie, waarbij als eerste de vraag moet worden beantwoord of de tegenprestatie een bate voor de huurder oplevert. Als daar sprake van is, dient te worden onderzocht of de hoogte van het bedongen voordeel redelijk is in verhouding tot die bate. Deze kosten-batenanalyse zal in beginsel per afzonderlijk door de verhuurder te leveren tegenprestatie moeten plaatsvinden.

Het voorgaande geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte. Ook een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet neemt voor de toepassing van artikel 7:264 lid 1 BW geen uitzonderingspositie in. Wel zal rekening moeten worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij de omstandigheid dat een verhuurder een toegelaten instelling is tevens een rol kan spelen.

Aard van de geleverde prestatie en hoogte te betalen bedrag

Gezien de beantwoording van de prejudiciële vragen van de Hoge Raad zal de kantonrechter twee stappen moeten volgen bij de beantwoording van de vraag of Rochdale €200,- bij de huurders in rekening mocht brengen:

  1. Is de aard van de door Rochdale geleverde prestatie zodanig dat het redelijk is dat de kosten daarvan geheel of gedeeltelijk door de huurder worden gedragen?
  2. Zo ja, is de hoogte van het door de huurder te betalen bedrag redelijk in verhouding tot de door Rochdale geleverde prestatie?

De €13,50 zoals door Rochdale bij de huurders in rekening is gebracht, zal gezien het voorgaande redelijk zijn omdat er een concrete tegenprestatie van Rochdale tegenover staat, namelijk het naamplaatje. De overige €186,50 aan administratiekosten zal waarschijnlijk als niet redelijk worden beschouwd. Immers zou de huurder het huurcontract ook zonder het beding krijgen, het levert de huurder dus geen bate op. De bepaling uit de huurovereenkomst, voor zover €186,50 aan administratiekosten is bedongen, zal dus nietig zijn. De kantonrechter zal binnenkort uitspraak doen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Nicky’s recent blogs

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten