UBO-register weer toegankelijk voor autoriteiten

Minister van Financiën Sigrid Kaag ziet voldoende grond om op korte termijn het UBO-register weer toegankelijk te maken voor bevoegde autoriteiten zoals de Belastingdienst en de financiële toezichthouders. Ook instellingen die op grond van de Wwft meldingsplichtig zijn moeten volgens de minister weer toegang krijgen tot het UBO-register. Dit zijn onder meer advocaten, notarissen, banken, taxateurs en makelaars. Het herstellen van de informatielevering voor Wwft-instelling is echter ingewikkelder en zal daarom langer duren. Toegang voor het brede publiek zal in principe worden beperkt tot personen of organisaties die een legitiem belang kunnen aantonen, zo schrijft de minister in antwoord op Kamervragen.

In deze blog gaan wij nader in op de beoogde stappen van de minister en wat deze voor vennootschappen en hun uiteindelijke belanghebbenden (UBO’s) betekenen.

Eerder schreven wij al over de invoering van het UBO-register, in welke gevallen uiteindelijke belanghebbenden wel of niet onder de registratieplicht vallen en over de uitspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie over de openbaarheid van het register.

Achtergrond: UBO-register niet meer openbaar

Op 22 november 2022 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna ook: het ”Hof”) een ingrijpende uitspraak gepubliceerd over het UBO-register. Het Hof oordeelt dat de bepaling in de huidige Europese anti-witwasrichtlijn, die lidstaten verplicht om te zorgen dat iedereen toegang moet krijgen tot UBO-informatie, onvoldoende onderbouwd is en daarmee ongeldig is.

Het Hof overweegt dat toegang van het grote publiek tot de UBO-informatie een ernstige inmenging vormt in de grondrechten op eerbiediging van het privéleven en bescherming van persoonsgegevens, die zijn neergelegd in de artikelen 7 en 8 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie (hierna: het “Handvest”). Het Hof constateert dat dat de Uniewetgever een doelstelling van algemeen belang nastreeft door via grotere transparantie het witwassen van geld en de financiering van terrorisme te willen voorkomen. Zo’n doelstelling kan een ernstige inmenging rechtvaardigen.

Het Hof concludeert echter dat de inmenging die uit deze maatregel volgt niet beperkt is tot wat strikt noodzakelijk is en daarbij ook niet evenredig is met de nagestreefde doelstelling. Het Hof acht onvoldoende onderbouwd hoe de huidige regeling meer bijdraagt aan het doel dan de eerdere, minder ingrijpende anti-witwasrichtlijn. Op grond van de oude richtlijn waren lidstaten verplicht om te zorgen dat toegang tot de UBO-informatie werd verleend aan (i) de bevoegde autoriteiten, (ii) Wwft-instellingen en (iii) elke persoon of organisatie die een legitiem belang kon aantonen.

Naar aanleiding van de uitspraak van het Hof heeft minister van Financiën Sigrid Kaag aan de Kamer van Koophandel verzocht om voorlopig aan niemand meer informatie uit het UBO-register meer te verstrekken. De Kamer van Koophandel heeft dat verzoek per direct uitgevoerd.

Beoogde nieuwe toegankelijkheid UBO-register

In antwoord op Kamervragen van de VVD, SGP en het lid Van Haga geeft de minister van Financiën een eerste analyse van de uitspraak van het Hof. Ook gaat de minister in op haar voornemens om het register weer gedeeltelijk toegankelijk te maken.

De minister laat allereerst weten voldoende grondslag te zien om de informatieverstrekking aan bevoegde autoriteiten te herstellen. In samenwerking met de Kamer van Koophandel zal het Ministerie van Financiën er daarom op korte termijn voor zorgen dat zij weer volledige toegang tot het UBO-register hebben.

De minister acht het van groot belang dat ook Wwft-instellingen, zoals advocaten en notarissen, weer worden aangesloten op het UBO-register, vanwege het klantcontactonderzoek en hun terugmeldplicht als de gegevens uit het register niet kloppen met hun eigen onderzoek. Het herstel van de informatievoorziening voor de meldingsplichtige instellingen is volgens de minister alleen complexer dan voor bevoegde autoriteiten. Zo zijn sommige instellingen rechtstreeks aangesloten op het register, maar andere ook via private tussenpartijen. Daarnaast acht de minister de juridische implicaties van de uitspraak op dit punt nog onduidelijk. Volgens de minister moet voorkomen worden dat informatieverstrekkingen plaatsvinden die niet noodzakelijk zijn. In dit kader zou voor toegang tot de UBO-informatie bijvoorbeeld het bestaan van een zakelijke relatie als drempel kunnen worden opgeworpen. Een dergelijke stap zal de uitvoering echter (verder) compliceren, dus generieke toegang voor Wwft-instellingen is ook denkbaar.

Wat betreft toegang voor de derde categorie, het brede publiek, is het Hof in de optiek van de minister helder. De verplichting voor lidstaten om het register voor het brede publiek open te stellen is ongeldig. Het Hof valt terug op personen en organisaties die een legitiem belang kunnen aantonen. Nog onduidelijk is echter of, en zo ja wanneer bijvoorbeeld de taak van wetenschappelijke onderzoekers en journalisten onder dit begrip valt.

Voor het antwoord op dergelijke vragen vindt nu een gezamenlijke juridische analyse plaats door de ministeries van Financiën, Justitie en Veiligheid en Economische Zaken en Klimaat. In dat onderzoek wordt onder meer gekeken of de Handelsregisterwet aanpassing behoeft. Dat ligt wel voor de hand, aangezien artikel 21 van de Handelsregisterwet vooralsnog voorschrijft dat bepaalde UBO-informatie door iedereen kan worden ingezien.

Voor vennootschappen en UBO’s is het goed om scherp te hebben dat de uitspraak van het Hof alleen oordeelt over de toegang tot het register. De uitspraak is niet van invloed op de plicht voor vennootschappen en andere juridische entiteiten om hun UBO’s te registreren. Deze plicht blijft onverkort van kracht. Wel geeft de minister aan dat vooralsnog slechts risicogebaseerd zal blijven worden gehandhaafd. Een steekproefsgewijze handhaving is niet aan de orde. In de praktijk betekent dit dat voorrang wordt gegeven aan handhaving op die vennootschappen en andere juridische entiteiten waar de risico’s op witwassen en financiering van terrorisme het hoogst zijn.

Tot slot is het opvallend dat de minister stelt dat de uitspraak van het Hof weliswaar betekent dat de verplichting voor lidstaten vervalt om de UBO-informatie publiek toegankelijk te maken, maar daarmee niet betekent dat ook de keuze voor lidstaten vervalt om de UBO-informatie publiek toegankelijk te houden (zie vraag 9 lid Heinen). Deze stelling behoeft in onze ogen nuance. Het Hof heeft geconcludeerd dat de Uniewetgever onvoldoende heeft onderbouwd waarom publieke toegang (i) strikt noodzakelijk is voor het beoogde doel witwassen en terrorismefinanciering tegen te gaan en (ii) daarmee de ernstige inmenging in de grondrechten uit het Handvest op eerbiediging van het privéleven en bescherming van persoonsgegevens rechtvaardigt. Het Handvest heeft directe werking; een burger kan zich daar rechtstreeks op beroepen bij de rechter. Lidstaten die het UBO-register publiek toegankelijk willen houden, zullen dan ook van goeden huize moeten komen: zij zullen de noodzakelijkheid daarvan voldoende moeten weten te onderbouwen, terwijl dit de Uniewetgever niet is gelukt.

UBO-register vanaf nu niet meer openbaar

Op 22 november 2022 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna ook: het ”Hof”) een ingrijpende uitspraak gepubliceerd over het UBO-register. Het Hof komt daarin tot het oordeel dat de bepaling in de Europese anti-witwasrichtlijn, die regelt dat lidstaten moeten zorgen dat iedereen toegang moet krijgen tot UBO-informatie, onvoldoende onderbouwd is en daarmee ongeldig is.

Eerder schreven wij al over de invoering van het UBO-register en in welke gevallen uiteindelijke belanghebbenden (UBO’s) wel of niet onder de registratieplicht vallen.

In deze blog zullen wij nader ingaan op de werking van het UBO-register, de uitspraak van het Europees Hof en welke gevolgen deze uitspraak voor vennootschappen en hun uiteindelijke belanghebbenden heeft.

Wat is het UBO-register en wanneer moeten uiteindelijke belanghebbenden worden geregistreerd?

In het UBO-register staat wie de eigenaar is van een organisatie, een belang heeft of zeggenschap bezit. Het register heeft tot doel om criminele activiteiten te voorkomen. Ook moet het register helpen bij het opsporen van onder andere fraude, witwassen en terrorismefinanciering. Het UBO-register is vanaf 27 september 2020 operationeel, als onderdeel van het handelsregister bij de Kamer van Koophandel.

Vanaf de inwerkingtreding moeten Nederlandse vennootschappen gegevens over uiteindelijke belanghebbenden (de “Ultimate Beneficial Owners”, kortweg UBO’s) verzamelen en registreren. Naast de B.V.’s en niet-beursgenoteerde N.V.’s geldt de verplichting ook voor een aantal andere rechtsvormen. Denk daarbij aan de stichting en de personenvennootschap. Onder laatstgenoemde categorie vallen de maatschap, vennootschap onder firma en commanditaire vennootschap. Eenmanszaken zijn – logischerwijs – van de verplichting uitgesloten. Partijen die meldplichtig zijn maar dat niet hebben gedaan, zijn sinds 27 maart van dit jaar in overtreding.

Voor B.V.’s en N.V.’s is een UBO de natuurlijke persoon die direct of indirect voor meer dan 25% economisch gerechtigd is tot de vennootschap, dan wel zeggenschap daarover uitoefent. Beursgenoteerde vennootschappen zijn uitgezonderd van de 25%-regel. Voor stichtingen en verenigingen is een UBO de natuurlijke persoon die direct of indirect een eigendomsbelang heeft van meer dan 25%, meer dan 25% van de stemmen kan uitoefenen bij een statutenwijziging of de feitelijke zeggenschap bezit. Voor de maatschap, V.O.F. en C.V. is een UBO de natuurlijke persoon die direct of indirect een eigendomsbelang van meer dan 25% bezit of meer dan 25% van de stemmen kan uitoefenen bij beheersdaden en/of wijziging van de samenwerkingsovereenkomst. Als op grond van de hiervoor genoemde drempels geen UBO kan worden aangewezen, moet de zogenaamde “pseudo-UBO” worden geregistreerd. Naar Nederlands recht kwalificeert het bestuur als zodanig.

Tot de uitspraak van het Hof was het UBO-register voor het algemene publiek toegankelijk. Bij de Kamer van Koophandel kon iedereen voor 2,50 euro per aanvraag aan de informatie komen.

Uitspraak Europees Hof van Justitie

In de vierde Europese anti-witwasrichtlijn is bepaald dat alle lidstaten van de Europese Unie ervoor moeten zorgen dat de informatie over de UBO’s van binnen hun land opgerichte vennootschappen en bepaalde andere juridische entiteiten in alle gevallen voor het grote publiek toegankelijk is.

Daarop hebben alle lidstaten de voorbije jaren de richtlijn geïmplementeerd door nationale wetgeving, zo ook Luxemburg. Een Luxemburgse vennootschap en haar uiteindelijk belanghebbende gingen gezamenlijk in beroep tegen een besluit van het Luxemburgse handelsregister, dat had geweigerd om de toegang van het grote publiek tot de informatie over de uiteindelijke belanghebbende te beperken. De Luxemburgse bestuursrechter besloot daarop het Hof een reeks prejudiciële vragen te stellen over de uitleg van bepalingen in de anti-witwasrichtlijn en over de geldigheid daarvan in het licht van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie (hierna: het “Handvest”).

Het Europees Hof komt in zijn arrest tot het oordeel dat in het licht van het Handvest de bovengenoemde bepaling van de anti-witwasrichtlijn ongeldig is. Het Hof overweegt dat toegang van het grote publiek tot de UBO-informatie een ernstige inmenging vormt in de grondrechten op eerbiediging van het privéleven en bescherming van persoonsgegevens, die zijn neergelegd in de artikelen 7 en 8 van het Handvest. De bekendgemaakte informatie maakt het immers voor een potentieel onbeperkt aantal personen mogelijk inzicht te verkrijgen in de materiële en financiële situatie van de UBO. Het risico op misbruik wordt verder vergroot doordat deze informatie niet alleen vrijelijk kan worden geraadpleegd, maar ook kan worden opgeslagen en verspreid. Het Hof constateert dat dat de Uniewetgever een doelstelling van algemeen belang nastreeft door te proberen door middel van grotere transparantie het witwassen van geld en de financiering van terrorisme te voorkomen. Een dergelijke doelstelling kan een ernstige inmenging in de genoemde grondrechten rechtvaardigen.

Het Hof komt echter tot de conclusie dat de uit deze maatregel resulterende inmenging niet beperkt is tot wat strikt noodzakelijk is en daarbij ook niet evenredig is met het nagestreefde doel. Het Hof acht onvoldoende onderbouwd hoe de huidige regeling meer bijdraagt aan het nagestreefde doel dan de oude, minder invasieve regeling. Op grond van die regeling werd toegang tot de UBO-informatie aan de bevoegde autoriteiten, bepaalde entiteiten en elke persoon of organisatie die een legitiem belang kon aantonen. Dat de huidige regeling ruimte bood om in uitzonderlijke gevallen informatie af te schermen, zoals de Luxemburgse vennootschap en UBO initieel hadden verzocht, doet wat het Hof betreft aan het voorgaande niet af.

Gevolgen uitspraak voor uw vennootschap

Naar aanleiding van de uitspraak van het Hof heeft de minister van Financiën Sigrid Kaag aan de Kamer van Koophandel gevraagd voorlopig aan niemand meer informatie uit het UBO-register meer te verstrekken. De Kamer van Koophandel geeft per direct uitvoering aan het verzoek van de minister.

De minister treedt op korte termijn in overleg met de Europese Commissie om te bezien welke informatieverstrekkingen wel mogelijk zijn. De minister werkt aan een permanente regeling. Gegeven de uitspraak van het Hof ligt het in de lijn der verwachting dat alleen nog personen of organisaties met een legitiem belang toegang krijgen tot het UBO-register, conform de oude anti-witwasregelgeving. Te denken valt aan banken en verzekeraars. Op grond van de Europese regelgeving zijn zij verplicht om vast te stellen wie de uiteindelijke belanghebbenden van hun klanten zijn. Ook overheidsinstanties, notarissen, advocaten en journalisten zullen in beginsel onder omstandigheden in aanmerking kunnen komen voor toegang tot het register.

De uitspraak van het Hof is overigens niet van invloed op de plicht voor juridische entiteiten om hun UBO’s te registreren. Deze plicht blijft dan ook van kracht.

Door de uitspraak van het Hof zijn uiteindelijke belanghebbenden van uw vennootschap of andere meldplichtige entiteit ervan verzekerd dat niet langer iedereen informatie over hen kan opvragen bij de Kamer van Koophandel. Voorlopig is de privacy van uiteindelijke belanghebbenden zelfs volledig gewaarborgd. Zodra de minister binnenkort een permanente regeling vaststelt, zal meer duidelijk worden over wie wanneer wordt aangemerkt als gelegitimeerd belanghebbende op de UBO-informatie. Naar verwachting zal daarbij wel een grijs gebied blijven bestaan, dat aanleiding geeft tot juridische procedures. Zo kan bijvoorbeeld de vraag zich voordoen of het opvragen van UBO-informatie voor een perspublicatie een legitiem belang dient als de publicatie niet op criminele activiteiten ziet, mede in het licht van de grondrechten op eerbiediging van het privéleven en bescherming van persoonsgegevens.

Wij berichten u wanneer de minister de kaders van de permanente regeling vaststelt. Als u voor die tijd vragen heeft over de werking van het UBO-register voor u en uw vennootschap, neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst.

Hoge Raad oordeelt: ook zonder geldige titel is rechtsgeldige overdracht mogelijk

Op 30 september 2022 heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven naar aanleiding van vragen van de rechtbank Gelderland, in een zaak over de overgang van fosfaatrechten (ECLI:NL:HR:2022:1344). Fosfaatrechten zijn productierechten die reguleren hoeveel kilogram fosfaat het melkvee van landbouwbedrijven jaarlijks mag produceren. De Hoge Raad oordeelt dat voor de overgang van deze publiekrechtelijke vermogensrechten uitsluitend de registratie van de overgang bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) is vereist, conform de bepalingen uit de Meststoffenwet. De regeling in de wet moet volgens de Hoge Raad in zoverre als een speciale regeling voor overdracht worden beschouwd, die afwijkt van de algemene regeling van art. 3:84 BW. Een geldige titel voor overdracht in de zin van art. 3:84 lid 1 BW is derhalve niet vereist.

Algemene vereisten overdracht van goederen

In artikel 3:84 lid 1 BW zijn de drie algemene vereisten voor de rechtsgeldige overdracht van een goed geregeld, te weten (i) een levering, (ii) krachtens geldige titel, (iii) verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken. Voorts moet een goed ook voor overdracht vatbaar zijn, conform het bepaalde in artikel 3:83 BW.

Het in artikel 3:84 lid 1 BW neergelegde vereiste van een geldige titel voor overdracht, wordt ook wel het causale stelsel genoemd. De tegenhanger is het abstracte stelsel van overdracht, waarin de overdracht ook door een levering zonder geldige titel tot stand kan komen. Dit stelsel komt onder meer in het Duitse Burgerlijk Wetboek terug.

Voorbeelden van geldige titels in de zin van artikel 3:84 lid 1 BW zijn verbintenissen tot overdracht, zoals koop, ruil, schenking en verbruikleen. Wordt een zaak daarentegen op grond van een huur- of bruikleenovereenkomst door de eigenaar aan de huurder of bruiklener beschikbaar gesteld, dan verkrijgt deze niet de eigendom, omdat een dergelijke overeenkomst niet op eigendomsoverdracht ziet.

Een geldige titel voor overdracht is niet beperkt tot rechtsverhoudingen die ontstaan uit overeenkomst, deze kan ook uit de wet voortvloeien. Te denken valt bijvoorbeeld aan de wettelijke plicht tot ongedaanmaking, inhoudende een teruglevering, na ontbinding van een overeenkomst (artikel 6:271 BW). Daarnaast kan ook een onrechtmatige daad samen met een daartoe strekkend vonnis op grond van artikel 6:103 BW tot overdracht van een goed verplichten.

Casus en beslissing Hoge Raad

Terug naar de casus. Een melkveehouder heeft met een andere melkveehouder een huurkoopovereenkomst gesloten, op grond waarvan hij zijn fosfaatrechten met kooprecht verhuurt aan laatstgenoemde. In lijn met artikel 27 Meststoffenwet hebben de melkveehouders bij de RVO melding gemaakt van de overgang van de rechten. De melkveehouder die de fosfaatrechten huurt komt daarna in de financiële problemen en gaat uiteindelijk failliet.

De zaak komt voor de rechter, met als centrale vraag tot wiens vermogen de fosfaatrechten behoren: de verhuurder van de rechten of de faillissementsboedel. Hiervoor is doorslaggevend of een rechtsgeldige overdracht tot stand is gekomen. De verhurende melkveehouder stelt zich op het standpunt dat de rechten tot zijn vermogen behoren omdat geen sprake is van een geldige titel voor overdracht in de zin van artikel 3:84 lid 1 BW, daar slechts een huurovereenkomst en geen koopovereenkomst was gesloten. De in het faillissement benoemde curator stelt dat voor overdracht op grond van artikel 27 Meststoffenwet slechts registratie bij de RVO vereist was, de rechten daardoor rechtsgeldig waren overgedragen en dus tot de faillissementsboedel behoren.

Na prejudiciële vragen van de rechtbank Gelderland, komt de Hoge Raad tot het oordeel dat voor de overgang van de fosfaatrechten uitsluitend de registratie bij de RVO is vereist, conform de bepalingen uit de Meststoffenwet. De regeling in de wet moet volgens de Hoge Raad in zoverre als een speciale regeling voor overdracht worden beschouwd, die afwijkt van de algemene regeling van art. 3:84 BW. Daarom is geen geldige titel voor overdracht in de zin van art. 3:84 lid 1 BW vereist. Degene op wiens naam de fosfaatrechten staan geregistreerd, is rechthebbende op de fosfaatrechten, en als zodanig bevoegd die rechten te benutten en over die rechten te beschikken. In het geval van een faillissement van deze rechthebbende vallen de fosfaatrechten daarom in de faillissementsboedel, aldus de Hoge Raad.

Implicaties beslissing

Vanuit civielrechtelijk perspectief komt de uitspraak van de Hoge Raad mogelijk vreemd voor, daar deze impliceert dat overeenkomsten van pacht, verhuur of lease van productierechten kunnen leiden tot overdracht van deze rechten, terwijl dergelijke overeenkomsten normaliter niet op eigendomsoverdracht zien. Feitelijk biedt het abstracte stelsel van de Meststoffenwet echter geen ruimte voor daadwerkelijke pacht, huur of lease, doordat het slechts de uitoefening van productierechten toestaat door de rechthebbende daarop. De constructies komen – hoewel wellicht anders betiteld – in wezen neer op overdracht met een verplichting tot latere overdracht terug aan de oorspronkelijke vervreemder.

Partijen die productierechten verpachten, verhuren of leasen dienen er daarom op bedacht te zijn dat zij het risico lopen hun rechten zonder vergoeding kwijt te raken in geval van faillissement van hun pachter, huurder of lessee. Als geen zekerheidsrechten zijn gevestigd, komt hen bij een dergelijk faillissement slechts een concurrente vordering toe.

Mocht u naar aanleiding van deze blog behoefte hebben aan advies, neem dan gerust contact op met één van onze advocaten. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.

Coronahuurkorting afgewezen bij huurovereenkomst gesloten ná 15 maart 2020

Op 8 juni 2022 heeft de Rechtbank Limburg vonnis gewezen in een zaak waarin coronahuurkorting werd gevorderd, terwijl de huurovereenkomst na 15 maart 2020 (het begin van de ‘intelligente lockdown’) is gesloten. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid en wijst de reconventionele vordering tot coronahuurkorting af. Ontbinding en ontruiming van het winkelpand en betaling van de (volledige) huurachterstand worden in conventie toegewezen.

Eerder schreven wij al een blog over de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 24 december 2021, waarin hij antwoord gaf op de prejudiciële vragen over de huurkorting in verband met de coronapandemie, en een blog over de voorafgaande conclusie van Procureur-Generaal Wissink.

Hoge Raad: coronahuurkorting mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden

In zijn arrest van 24 december 2021 komt de Hoge Raad tot het oordeel dat huurkorting bij een huurovereenkomst van vóór 15 maart 2020 inzake (ieder type) 290-bedrijfsruimte gerechtvaardigd kan zijn op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad aan te merken als een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel moet worden aangenomen dat deze omstandigheid niet in de huurovereenkomst (van vóór 15 maart 2020) is verdisconteerd.

Voor berekening van de huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden geeft de Hoge Raad als handvat een model, conform de zogenaamde vastelastenmethode, waarin uitgangspunt is dat de schade gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en huurder. Dit model kent de volgende formule: (Overeengekomen huurprijs – het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50 procent.

Bij na 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte moet volgens de Hoge Raad per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid en huurder derhalve in aanmerking komt voor coronahuurkorting.

Rechtbank Limburg: geen huurkorting bij huurovereenkomst ná 15 maart 2020

In de zaak voor de Rechtbank Limburg heeft huurder met ingang van 1 augustus 2020 de winkelruimte van verhuurder gehuurd. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 5 jaar en tegen een huurprijs van € 115.000,00 exclusief btw per jaar. Het eerste jaar is een korting van € 10.000,00 verleend op de huurprijs. Al snel na aanvang van de huur stopt de huurder met betaling van de huurprijs. De maandelijkse huursom wordt van september 2020 tot en met september 2021 niet betaald. Dit leidt ertoe dat de huurachterstand in totaal € 144.166,83 bedraagt.

Verhuurder besluit hierop naar de rechter te stappen en vordert ontbinding en ontruiming van het winkelpand en betaling van de (volledige) huurachterstand, plus boeterente en buitengerechtelijke incassokosten.

De kantonrechter oordeelt tot toewijzing van alle vorderingen van verhuurder. Door het laten ontstaan van een huurachterstand met een omvang zoals in deze zaak, acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.

Huurder vordert in reconventie wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat over de periode van de gedeeltelijke lockdowns tijdens de verhuur 75% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zou zijn en over de periode van de gehele lockdown tijdens de verhuur 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zou zijn. Huurder beroept zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 en de conclusie van Procureur-Generaal Wissink.

De kantonrechter overweegt dat huurder op grond van het arrest van de Hoge Raad niet automatisch een recht op vermindering van de huurprijs toekomt. Beoordeeld moet worden of in dit specifieke geval sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat bij de toepassing van dit wetsartikel terughoudendheid moet worden betracht.

De kantonrechter komt vervolgens tot het oordeel dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Op het moment van sluiten van de huurovereenkomst was er sprake van een wereldwijde coronapandemie. Dat er op het moment van sluiten van de overeenkomst geen sluiting van niet-essentiële winkels was en dit ook nog niet eerder als maatregel was ingevoerd, maakt dit niet anders. Weliswaar was er op het moment van sluiten sprake geweest van versoepelingen van eerdere maatregelen, maar was er na die versoepelingen wel sprake van hernieuwde aanscherping van maatregelen. De kantonrechter oordeelt dat het daarom op de weg van partijen had gelegen om afspraken te maken over de gevolgen van op dat moment zeker niet uit te sluiten verdergaande maatregelen. Nu dat niet is gebeurd, is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid, en wijst de kantonrechter de vordering van huurder af.

Tot slot

Mocht u als verhuurder of huurder naar aanleiding van deze blog behoefte hebben aan advies, neem dan gerust contact op met één van onze huurrechtadvocaten. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.

Verhuurders ligplaatsen opgelet: wettelijke huurbescherming in werking getreden

Eerder schreven wij dat het wetsvoorstel ‘Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen’ op 29 maart 2022, in navolging van de Tweede Kamer, ook door de Eerste Kamer is aangenomen. De wet brengt bewoners van woonboten, die een ligplaats huren, onder de huurbescherming voor huurders van woonruimte.

Per 1 juli 2022 is de wet in werking getreden. In deze blog zullen wij nader ingaan op de belangrijkste aandachtspunten voor verhuurders van ligplaatsen onder het overgangsrecht dat vanaf de datum van inwerkingtreding voor twee jaar (tot 1 juli 2024) loopt.

Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen

De wet brengt de huurovereenkomst van een ligplaats voor een woonboot onder het bereik van het wettelijk regime voor huur van woonruimte (afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW), door ligplaatsen onder het wettelijke begrip “woonruimte” te brengen (artikel 7:233 BW). Bewoners van woonboten, die een ligplaats huren, komt zodoende dezelfde rechtsbescherming toe als bewoners van een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet zelfstandige woning aan hen is verhuurd. Zo worden de regels omtrent medehuurderschap van toepassing. Daarnaast wordt de huurder van een ligplaats beschermd tegen opzegging van de huurovereenkomst (waarover hieronder meer).

De wet regelt voorts dat de regel “koop breekt geen huur” ook inzake de huur van ligplaatsen van dwingend recht wordt verklaard, zodat niet bij overeenkomst van deze regel kan worden afgeweken.

Daarnaast bepaalt de wet dat ontbinding van een huurovereenkomst van een ligplaats op grond van een tekortkoming in de nakoming door de huurder slechts kan geschieden door een rechterlijke uitspraak.

Verder regelt de wet dat de huurder bij verkoop van de woonboot (indien nodig) bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe eigenaar van de woonboot ook in zijn plaats te stellen als huurder van de ligplaats.

Tot slot regelt de wet dat de huur van de ligplaats bij overlijden van de huurder, in afwijking van de bepalingen omtrent huur van woonruimte, blijft overgaan op de erfgenamen.

De huurprijsbescherming voor sociale huurwoningen wordt (ongeacht de hoogte van de huur) niet van toepassing verklaard op de huur van een ligplaats, omdat de huurder van een ligplaats in de regel eigenaar is van de daar afgemeerde woonboot en daarmee meer vermogen bezit dan huurders van sociale huurwoningen.

Opzeggingsbescherming huurder ligplaats

De nieuwe, dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen voor beëindiging van een huurovereenkomst voor ligplaatsen houden in het kort het volgende in.

Een huurovereenkomst voor een ligplaats voor onbepaalde tijd, kan door de verhuurder alleen worden opgezegd op basis van een limitatief aantal gronden. In geval van een ligplaats zal het hoofdzakelijk gaan om de gronden (i) geen goed huurderschap, (ii) verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan en (iii) weigering door huurder van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (dat niet ziet op de prijs). De gronden (iv) dringend eigen gebruik door verhuurder en (v) een huurovereenkomst met diplomatenclausule liggen minder voor de hand. Voorts blijft de huurovereenkomst van de ligplaats geldig tot de huurder met de opzegging heeft ingestemd of totdat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist. Als de beëindigingsvordering van de verhuurder is toegewezen op grond van verwezenlijking van een bestemmingsplan of dringend eigen gebruik, kan de huurder tevens aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten.

Een tijdelijke huurovereenkomst voor een ligplaats van meer dan twee jaar eindigt niet (meer) door het enkel verloop van de overeengekomen huurperiode, maar moet worden opgezegd tegen de voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Bij een tijdelijke huurovereenkomst korter dan twee jaar moet de verhuurder voor beëindiging de huurder hierover schriftelijk informeren, niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde van de huurperiode.

Aandachtspunten voor verhuurders ligplaatsen onder het overgangsrecht

Onder het oude recht vielen huurovereenkomsten voor ligplaatsen onder de reikwijdte van het algemeen verbintenissenrecht, geregeld in Boek 6 van het BW. In de eerste vier afdelingen van titel 4 van Boek 7 van het BW zijn algemene regels voor huurovereenkomsten opgenomen.

Voor wat betreft onder meer opzegging van de huurovereenkomst en indeplaatsstelling bij verkoop van de woonboot gold daarom primair, indachtig contractsvrijheid, wat hierover (al dan niet) in de huurovereenkomst was opgenomen.

De wetswijziging heeft dan ook forse impact op de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder. Verhuurders van ligplaatsen, zoals eigenaren van jachthavens, hebben bij het aangaan van huurovereenkomsten geen rekening kunnen houden met deze gevolgen. Dit terwijl zij voor de langere termijn mogelijk tot een andere inrichting van hun eigendom willen (kunnen) overgaan, waarbinnen geen of slechts beperkt plek is voor verhuur ten behoeve van woonboten. Ook is denkbaar dat verhuurders van plan waren (en zijn) hun eigendom vrij van huur te verkopen.

Om deze reden is besloten tot een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór inwerkingtreding (1 juli 2022). Conform het overgangsrecht zullen deze huurovereenkomsten nog tot 1 juli 2024 niet onder de werking van de wet zullen vallen. Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding zal de nieuwe huurbescherming direct in werking treden.

Als u verhuurder van ligplaatsen bent, verdient het daarom sterk aanbeveling om reeds nu na te denken over uw plannen op de langere termijn. Heeft u op de langere termijn (mogelijk) andere plannen met uw eigendom, dan heeft u nog tot 1 juli 2024 de mogelijkheid om op te zeggen conform het tussen u en de huurder bepaalde in de huurovereenkomst. Na 1 juli 2024 bent u gebonden aan alle eerdergenoemde bepalingen.

Tot slot is het zaak erop attent te zijn dat u, zodra u vanaf nu bestaande afspraken en/of overeenkomsten herbevestigt of vernieuwt, al per direct gebonden zult zijn aan de nieuwe wet, inclusief de dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen voor beëindiging van de overeenkomst.

Mocht u naar aanleiding van deze blog behoefte hebben aan advies, neem dan gerust contact op met één van onze huurrechtadvocaten. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Schrijf u in voor onze nieuwsbrief