Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl

Aansprakelijkheid aannemer na oplevering

Voor zowel de aannemer als de opdrachtgever is het van belang om precies te weten wie waarvoor aansprakelijk is na de oplevering van een werk. Er zijn verschillende soorten gebreken te onderscheiden die ook weer verschillende aansprakelijkheden met zich mee brengen.

Te late oplevering

Allereerst de laattijdige oplevering. Het werk wordt later opgeleverd dan bij het aangaan van de aannemingsovereenkomst is afgesproken. Vaak is in de aannemingsovereenkomst (al dan niet met toepasselijkheid van de UAV 2012) een kortingsregeling opgenomen waarin wordt bepaald dat de aannemer een korting op de aanneemsom (lees: boete) verschuldigd is als hij te laat oplevert. Vaak is er ook sprake van schade voor de opdrachtgever of de aannemer door de vertraging. Wie aansprakelijk is voor de vertraging is afhankelijk van hetgeen in de aannemingsovereenkomst is vastgelegd en van de omstandigheden die ten grondslag liggen aan de vertraging.

Laattijdige oplevering door opdrachtgever

Als de vertraging is te wijten aan omstandigheden die in de risicosfeer van de opdrachtgever liggen dan is vanzelfsprekend de aannemer niet aansprakelijk. De opdrachtgever kan dan doorgaans geen beroep doen op de kortingsregeling en kan eventuele schade als gevolg van de vertraging niet bij de aannemer verhalen. Dit is bijvoorbeeld het geval als de opdrachtgever te laat is met het verstrekken van gegevens zoals de definitieve ontwerp (DO) tekeningen waardoor de aannemer niet tijdig kan beginnen met de constructietekeningen. Ook kan het zijn dat de opdrachtgever bestekwijzigingen opdraagt gedurende de werkzaamheden. Deze wijzigingen in de opdracht kunnen zorgen voor vertraging van de oplevering. De aannemer heeft dan wel de verplichting de opdrachtgever te waarschuwen voor de te verwachten vertraging en zal (idealiter) bouwtijdverlenging moeten aanvragen om niet alsnog aansprakelijk te zijn voor de vertraging.

Laattijdige oplevering door aannemer

Het kan natuurlijk ook zo zijn dat de vertraging is te wijten aan de aannemer. Het tijdig geleverd krijgen van benodigde materialen bijvoorbeeld is een verantwoordelijkheid van de aannemer. Maar ook als er vertraging optreedt als gevolg van gemaakte fouten tijdens de werkzaamheden is de vertraging de aannemer aan te rekenen.

Laattijdige oplevering door derden

Als de vertraging is ontstaan door het handelen van derden is het belangrijk om vast te stellen of deze derde een onderaannemer of een nevenaannemer is. De aannemer is namelijk wel verantwoordelijk voor fouten van onderaannemers die hij zelf inschakelt en contracteert. Is de vertraging het gevolg van een fout van een nevenaannemer (een aannemer direct gecontracteerd door de opdrachtgever), is de opdrachtgever in beginsel aansprakelijk voor de vertraging. Let hierbij wel op de rol van coördinator die een aannemer kan hebben conform zijn aannemingsovereenkomst. Als de aannemer verantwoordelijk is voor het coördineren van verschillende aannemers op een werk (ook nevenaannemers) en de vertraging is te wijten aan gebrekkige coördinatie is de aannemer alsnog aansprakelijk voor de vertraging.

Gebreken na oplevering

De oplevering is een belangrijk moment voor zowel de opdrachtgever als de aannemer. De aannemer meldt het werk gereed, de opdrachtgever komt het werk opnemen en keurt het goed. Dan is het werk opgeleverd. Van de oplevering wordt een proces verbaal opgemaakt waarin eventuele restpunten worden vermeld. In principe is de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering (behoudens herstellen van de restpunten) ten einde voor wat betreft gebreken die tijdens de oplevering hadden kunnen worden ontdekt door de opdrachtgever. Dit houdt dus in dat de opdrachtgever een onderzoeksplicht heeft voor verborgen gebreken bij aankoop van een huis.

Verborgen gebreken

Anders is dat voor verborgen gebreken. Gebreken die door de opdrachtgever niet bij de opneming konden worden geconstateerd en die na de oplevering tot uiting komen. Voor die gebreken blijft de aannemer ook na oplevering aansprakelijk, mits deze gebreken hem zijn toe te rekenen. Als de UAV van toepassing zijn verklaard strekt de onderzoeksplicht van de opdrachtgever zich uit tot toezicht tijdens de bouw. De gebreken die ondanks nauwlettend toezicht van de directie (dus niet alleen bij de oplevering) niet zijn onderkend worden aangemerkt als verborgen gebreken. Voor gebreken waarvoor de opdrachtgever in beginsel al aansprakelijk was (zoals bijvoorbeeld gevolgen van fouten in de ontwerptekeningen) is de aannemer vanzelfsprekend niet aansprakelijk.

Constructiefouten: aannemer aansprakelijk na oplevering

Constructiefouten leveren vaak een verborgen gebrek op. De gevolgen ervan zijn vaak pas merkbaar na oplevering van het werk, bijvoorbeeld scheurvorming in de muren vanwege ondeugdelijke fundering. Of constructiefouten voor rekening van de aannemer komen hangt af van de oorzaak. Als de oorzaak ligt in de ontwerptekeningen dan kan het zijn dat de architect aansprakelijk is, en daarmee vaak de opdrachtgever. Als de aannemer tijdens de uitvoering echter al had voorzien dat het ontwerp tot problemen zal leiden, heeft hij de eerder genoemde waarschuwingsplicht. Via die route kan alsnog (gedeeltelijk) de aansprakelijkheid bij de aannemer komen te liggen.

Nieuwe wet kwaliteitsborging

Naar verwachting treedt de nieuwe wet kwaliteitsborging (Wkb) medio 2022 stapsgewijs in werking. Deze wet heeft onder andere invloed op de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering. De aannemer is onder de nieuwe wet aansprakelijk voor ieder gebrek dat bij oplevering niet is geconstateerd door de opdrachtgever en dat aan hem is toe te rekenen. Het is dus niet meer relevant of de opdrachtgever het gebrek had moeten constateren waarmee in dit kader aan zijn onderzoeksplicht nauwelijks nog betekenis toekomt. Aan een goede vastlegging van de oplevering in het proces-verbaal voor de aannemer daarom des te meer. Daarmee kan de aannemer aantonen dat een bepaald gebrek bij oplevering bekend was bij de 0pdrachtgever.

Hoe lang is de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken?

Aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken verjaart voor bouwwerken na 20 jaar. Als een gebrek dus pas na 20 jaar door de opdrachtgever wordt ontdekt, kan hij daarvoor de aannemer niet meer aanspreken.

De opdrachtgever die na de oplevering een gebrek ontdekt in een werk is wel verplicht om ‘ binnen bekwame tijd’ te klagen. Een opdrachtgever kan dus niet, als hij een jaar na oplevering een gebrek ontdekt, 10 jaar daarna nog de aannemer aansprakelijk stellen en zich daarbij beroepen op de verjaringstermijn van 20 jaar. Als de opdrachtgever eenmaal bij de aannemer heeft geprotesteerd over het gebrek en hem een redelijke termijn voor herstel heeft gegeven verjaart de vordering na twee jaar. Er is dus een dubbele verjaringstermijn, een van 20 jaar voor het ontdekken van verborgen gebreken en een van 2 jaar voor het (doen) herstellen van verborgen gebreken nadat de aannemer aansprakelijk is gesteld en eventueel in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf te herstellen.

De opdrachtgever moet dus bij het ontdekken van een verborgen gebrek beide verjaringstermijnen in de gaten houden.

Diensten Wieringa

Wieringa Advocaten adviseert zowel aannemers als opdrachtgevers bij het opstellen van alle denkbare contracten ten behoeve van een bouwproject.

Als dat nodig is procederen wij ook in bouwgeschillen. Daarbij komt vaak de vraag aan de orde wie aansprakelijk is voor gebreken of bijvoorbeeld laattijdige oplevering. Wij adviseren u over uw rechtspositie en staan u bij in een procedure bij de rechtbank of bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

Meer weten?
Neem contact met mij op!
Silvan Boer
partner
U heeft geen naam ingevuld
U heeft geen bedrijfsnaam ingevuld
U heeft geen e-mailadres ingevuld
U heeft geen telefoonnummer ingevuld
U heeft geen bericht ingevuld

Silvan Boer
T: +31 (0)20 5313024
E: boer@wieringa.nl

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten