Verborgen gebreken bij aankoop van huis

Het is bijzonder dat de term 'verborgen gebrek' tegenwoordig nog voorkomt in zowel de rechtspraak als het dagelijks spraakgebruik. Het Burgerlijk Wetboek kent namelijk geen 'verborgen gebrekenregeling'. Die bestond wel in het Oud Burgerlijk Wetboek, maar is daarna opgegaan in het zogenaamde conformiteitsvereiste. Dit kan worden verklaard door een lange traditie om de positie van kopers ten opzichte van verkopers te beschermen, die zelfs terug gaat tot de Romeinen. Dus daar waar wij tegenwoordig spreken over verborgen gebreken, hebben we het eigenlijk over non-conformiteit: een afgeleverde zaak (zoals een huis) moet aan de overeenkomst beantwoorden.

Key contact

Non-conformiteit

Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mag namelijk verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan bij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Normaal en bijzonder gebruik

Met inachtneming van de Haviltex-maatstaf geldt bij de uitleg van het begrip “normaal gebruik” in de koopovereenkomst als uitgangspunt wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Een huis moet kunnen worden gebruikt op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder aantasting van het woongenot. Boktor, schimmelvorming, asbest en lekkages kunnen als gebrek worden aangemerkt (maar zijn dat niet altijd).

Een koper die bijzonder gebruik van een huis voor ogen heeft, bijvoorbeeld recreatie, moet er voor zorgen dat de koopovereenkomst daarin voorziet. Pas dan moet het huis daarvoor geschikt zijn.

Verborgen op het moment van de koop

In de regel komen alleen gebreken die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst voor rekening en risico van verkoper. Met andere woorden: de verkoper is niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken, of gebreken die de koper had kunnen ontdekken via een van hem in redelijkheid te vergen onderzoek. Dit speelt een cruciale rol bij verborgen gebreken bij de koop van een huis of non conformiteiten.

De koper moet dus zorgvuldig te werk gaan. In het kader van zijn onderzoeksplicht moet de koper voorkomen dat hij onder een verkeerde veronderstelling van zaken een koopovereenkomst sluit. Hier tegenover staat de mededelingsplicht van de verkoper.

De verkoper is verplicht om de koper op de hoogte stellen van gebreken, ook (of juist) als die gebreken niet zichtbaar zijn. Er is dus een spanningsveld tussen enerzijds de mededelingplicht van de verkoper en anderzijds de onderzoeksplicht van de koper.

Lees ook: Aansprakelijkheid aannemer na oplevering

Hoe lang blijft verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Een koper kan geen beroep doen op verborgen gebreken, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij deze heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Hoe lang die termijn is, is afhankelijk van de omstandigheden. Een klacht over een verborgen gebrek verjaart na twee jaar.

Aansprakelijkheid verborgen gebreken uitsluiten

Door clausules in de koopovereenkomst op te nemen, kan de verkoper zijn aansprakelijkheid vanwege verborgen gebreken beperken of zelfs uitsluiten. Voorbeelden daarvan zijn exoneratiebedingen, ouderdomsclausules of niet-zelfsbewoningsclausules.

Wat kan Wieringa Advocaten voor u betekenen?

Wij hebben veel ervaring met kwesties over de verkoop van huizen en andere onroerende zaken, zowel aan de zijde van de koper als van de verkoper. Om geschillen te voorkomen, kunnen wij helpen met het opstellen of beoordelen van koopovereenkomsten. En als er al een geschil is of dreigt, kunnen wij de onderhandelingen met de wederpartij en in een uiterst geval de weg naar de rechter begeleiden. Neem vrijblijvend contact op met vastgoedadvocaat Silvan Boer via 020 624 68 11 of het contactformulier hiernaast.