Verenigingen van Eigenaars zitten vaak vast

In Amsterdam zijn er nu al circa 9.000 Verenigingen van Eigenaars (VvE's). De komende 10 jaar zal het aantal koop-appartementen echter in Amsterdam alleen al verdubbelen van 74.000 tot zo'n 144.000. Hoewel er veel informatie beschikbaar is, blijkt uit landelijk onderzoek dat eigenaar-bewoners van koopappartementen weinig weten over de rechten en plichten binnen een VvE.

Deze kennisachterstand heeft een goede reden. Het recht dat de VvE's regelt is gecompliceerd. Ten eerste wordt dit veroorzaakt door de omstandigheid dat er sprake is van een vereniging hetgeen met zich brengt dat de bepalingen van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) inzake rechtspersonen toepasselijk zijn. Daarnaast gaat het om rechten op onroerende zaken zodat boek 5 van het BW van toepassing is. In titel 9 van afdeling 2 van boek 5 is voorzien in een gelaagde structuur aan de hand waarvan de rechtstoestand van een gebouw van een VvE en de verhouding van de eigenaars onderling en van de VvE jegens derden kan worden bepaald. Op het hoogste niveau bevindt zich de splitsingsakte met splitsingtekening waaruit de scheiding tussen de gemeenschappelijke en de privé gedeelten van het gebouw blijkt. Daarnaast is in de splitsingsakte een (model)reglement van toepassing verklaard en zijn eventuele bijzondere bepalingen opgenomen in aanvulling op of in afwijking van het (model)reglement. De splitsingsakte kan alleen bij unanimiteit, d.w.z. met instemming van alle appartementseigenaars, worden gewijzigd. Een meerderheidsbesluit daartoe is niet voldoende. Met ingang van 1 mei 2005 is een wetswijziging van kracht geworden op grond waarvan de unanimiteit voor een wijziging niet meer is vereist. Hierbij geldt echter een overgangstermijn voor de reeds per 1 mei 2005 bestaande VvE's in die zin dat het unanimiteitsvereiste eerst per 1 mei 2008 vervalt.

Het tweede niveau is dat van het (model)reglement waarin in ieder geval is opgenomen welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, een regeling omtrent de exploitatierekening en de door de appartementseigenaars te storten bijdragen, een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn voor privé gebruik, een regeling omtrent de te verzekeren risico's, en de organisatorische regels omtrent het functioneren van de VvE. Voorts zijn er de statuten van de vereniging waarin onder meer de naam en het doel van de vereniging moet zijn beschreven alsmede regels moeten zijn opgenomen over de wijze van bijeenroepen van de algemene vergadering en de bepaling van het aantal stemmen dat elk der appartementseigenaars in een vergadering kan uitbrengen. Voorts is er het huishoudelijk reglement waarin de statuten nader zijn uitgewerkt. Tenslotte zijn er de besluiten van de vergadering waarin wederzijdse rechten en verplichtingen verder kunnen worden uitgewerkt.

Tengevolge van deze gelaagde, of beter gezegd versnipperde, regelstructuur is het uitermate lastig om in een specifiek geval vast te stellen welke regels van toepassing zijn en hoe de rechten en verplichtingen liggen. Het risico daarvan is dat de besluitvorming binnen een VvE hapert waardoor bijvoorbeeld achterstallig onderhoud ontstaat. De gemeente Amsterdam heeft daarnaar onderzoek gedaan. Daaruit is gebleken dat thans in acht procent van de gevallen sprake is van achterstallig onderhoud. Op zich genomen valt dit mee. De vrees is echter dat dit zal toenemen. De raad van de gemeente Amsterdam heeft daarom op 29 juni 2005 besloten om de informatievoorziening richting appartementseigenaren te intensiveren teneinde de kennisachterstand te verkleinen.

Of dit voldoende is, zal de tijd leren. In de praktijk blijkt dat het niet alleen de complexiteit van de regels maar ook vaak het gebrek aan harmonieuze samenwerking is die een VvE kan immobiliseren. In een ïgewone` burenruzie kunnen partijen zeer onverzoenlijk tegenover elkaar staan en zich uitleven in talrijke procedures. Bij een burenruzie binnen een VvE biedt de onoverzichtelijke en gecompliceerde regelstructuur de kwaadwillende een walhalla aan mogelijkheden tot obstructie en procedures.

Vragen?