Onderhuur en huurbescherming

Wat is de positie van de onderhuurder van woonruimte ? Heeft de onderhuurder huurbescherming bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst? In principe wel, als het een zelfstandige woonruimte betreft en de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de desbetreffende woonruimte.

Dit vormt een lastige situatie voor de verhuurder die nieuwe afspraken heeft gemaakt met betrekking tot de gehuurde woning en die de (hoofd)huurovereenkomst met de hoofdhuurder heeft beëindigd. De onderhuurder heeft immers in principe huurbescherming, en blijft zitten. De hoofdverhuurder kan niet aan zijn nieuwe afspraken voldoen.

Wat zijn de mogelijkheden voor de hoofdverhuurder? Voor de hoofdhuurder geldt dat deze jegens de hoofdverhuurder de verplichting heeft het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst leeg en ontruimd op te leveren. Als een onderhuurder blijft zitten, kan hij niet leeg opleveren en schiet hij tekort in zijn verplichtingen. De hoofdhuurder pleegt wanprestatie en is schadeplichtig jegens de hoofdverhuurder. Hierbij dient wel een kanttekening te worden geplaatst. Indien de hoofdverhuurder op de hoogte was van de onderhuur en daarvoor (impliciet) toestemming heeft gegeven, kan de hoofdverhuurder niet meer bij de hoofdhuurder “aankloppen” voor de schadeplichtigheid. Pas dus op als verhuurder voordat je akkoord bent met onderhuur of op de hoogte bent van onderhuur. Ook uit stilzitten, kan worden afgeleid dat de hoofdverhuurder toestemming verleent voor de onderhuur. Reageer dus direct.

Voor de onderhuurder het volgende.De onderhuurder wordt bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst van rechtswege huurder van de (hoofd)verhuurder. De hoofdverhuurder heeft daarna zes maanden de tijd bij de rechter te vorderen dat deze zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen. De wet kent daarvoor een bepertk aantal gronden, zoals bijvoorbeeld het feit dat de onderhuurder onvoldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurpenningen of dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen.

Slaagt de verhuurder er niet in de rechter te overtuigen van zijn gelijk, dan is sprake van een huurovereenkomst tussen de (hoofd)verhuurder en de (onder)huurder waarop de normale regels van het huurrecht van toepassing zijn. Inclusief de huurbescherming.

Dit alles geldt alleen bij verhuur van een zelfstandige woonruimte. De onderhuurbescherming geldt bijvoorbeeld niet bij de onderhuur van kamers, dienstwoningen, bedrijfsruimten etc.

Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?