Dienstwoning, en toch huurbescherming ?

Zoals bij eenieder wel bekend is, genieten huurders huurbescherming. Dit, ongeacht of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde duur of onbepaalde duur of dat sprake is van huur van een zelfstandige woning of een onzelfstandige woning.

Op de regel dat een huurder huurbescherming geniet bestaan echter enkele uitzonderingen.Ik bespreek hierna de uitzondering van de huur van een woonruimte in het kader van een arbeidsovereenkomst, ook wel aangeduid met het begrip dienstwoning.

Het zijn van een dienstwoning is van groot belang voor het van toepassing zijn van de huurregels of het juist niet van toepassing zijn van deze regels. In geval van een echte dienstwoning zijn de huurregels niet van toepassing. In de jurisprudentie is, om te bepalen of daadwerkelijk sprake is van een dienstwoning, onderscheid gemaakt tussen de eigenlijke en de oneigenlijke dienstwoning.

Van een eigenlijke dienstwoning is sprake indien de werkgever de werknemer met het oog op de aard van de door hem te verrichten arbeid een bepaalde woning aanwijst en het bewonen daarvan dus behoort tot de voor de werknemer uit zijn dienstverband voortvloeiende verplichting. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat er bij een eigenlijke dienstwoning uitsluitend sprake is van een arbeidsovereenkomst. Dit betekent dat de huurovereenkomst tegelijk eindigt met beëindiging van de arbeidsovereenkomst.

Bij het bestaan van een oneigenlijke dienstwoning is er niet uitsluitend sprake van een arbeidsovereenkomst, maar is er tevens sprake van een huurovereenkomst. Dit betekent dat de huurovereenkomst blijft bestaan wanneer het arbeidscontract wordt beëindigd.

In de jurisprudentie wordt het begrip dienstwoning zeer strikt uitgelegd nu immers sprake is van een uitzondering op hoofdregel van de huurbescherming. Ik hoor u de vraag al stellen. Wanneer is dan sprake van een eigenlijke dienstwoning?

Voor het zijn van een eigenlijke dienstwoning dient te zijn voldaan aan een tweetal criteria.De woning dient aan de werknemer te zijn toegewezen met het oog op de aard van zijn werkzaamheden en het gebruik daarvan dient dus te behoren tot de uit zijn werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen. Zo moet u denken aan een boswachterwoning, woonruimte voor conciërges en toezichthouders op bedrijfsterreinen.Uit de werkzaamheden van deze werknemers vloeit immers voort dat het nodig is dat de werknemer onmiddellijk beschikbaar is voor toezicht en/of plotselinge noodzakelijk blijkende verrichtingen. Is niet voldaan aan de voornoemde twee criteria dan is sprake van een oneigenlijke dienstwoning en hoeft de werknemer, behoudens wederzijds goedvinden, de huurwoning bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst niet te verlaten.

Gezien het voorgaande is het voor de werkgever van groot belang het onderscheid in dienstwoningen in het achterhoofd te houden. Dit is des te meer van belang nu over het algemeen de huurprijs van de woning aangegaan in het kader van de arbeidsovereenkomst lager ligt dan de huurprijs die men in de markt voor de woning had willen vragen. Maak dus tijdig het onderscheid zodat je op dit punt niet voor verrassingen komt te staan.

Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?