Structurele wanbetaling en ontbinding van huur

De meest wezenlijke verplichting van de huurder is het op tijd betalen van de huur. Doet de huurder dit niet, dan pleegt hij wanprestatie (art. 6:74 BW). Wat nu als de huurder wel vaker de huur niet op tijd voldoet? Kan de verhuurder de overeenkomst dan ontbinden?

Dat hangt er van af. één enkele wanbetaling van de huurtermijn is onvoldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat is immers slechts mogelijk als de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen.

De verhuurder hoeft voor ontbinding niet per se naar de rechter, ontbinding kan ook buitengerechtelijk. Dit geldt echter niet bij huur van woonruimte, bedrijfsruimte, woonwagens of standplaatsen. Hier kan de ontbinding slechts geschieden door tussenkomst van de rechter. Van deze regel kan niet bij overeenkomst worden afgeweken. Een in de huurovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde is dus nietig. Als de Gemeente een bevel tot sluiting van het gehuurde heeft gegeven (bijvoorbeeld bij een drugspand of vanwege het algeheel tenietgaan van het gehuurde)is tussenkomst van de rechter overigens weer niet noodzakelijk.

Hoe gaat het dan in zijn werk bij de rechter?

De rechter moet beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is om een ontbinding te rechtvaardigen. De rechter zal daarbij rekening moeten houden met alle omstandigheden van het geval. De rechter kan de huurder van woonruimte een laatste termijn te geven, een zogenaamde “terme de grace”, om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.

Zoals reeds aangegeven is het een enkele keer niet tijdig voldoen van de huur onvoldoende voor een ontbinding. Dit is echter anders indien de huurder al twee keer eerder door de rechter is veroordeeld tot betalen van de huur, of het al twee keer bijna op een procedure heeft laten aankomen.

Zo'n zaak speelde enige tijd geleden bij het Hof Amsterdam. Daar betrof het een huurder die in korte tijd tweemaal door de kantonrechter in Amsterdam was veroordeeld tot het betalen van achterstallige huur. Bij die laatste uitspraak was de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden. Kort daarna ontstond opnieuw een huurachterstand, uiteindelijk van bijna vijf maanden. De verhuurder dagvaardde hem, maar na dagvaarding betaalde de huurder hij de achterstallige huur alsnog. De rechter besloot toch de huurovereenkomst te ontbinden omdat niet de hoogte van het restant van de huurschuld, maar de herhaaldelijke wanprestatie de ontbinding rechtvaardigde.

Voor de verhuurder is het van belang om in geval van structurele wanbetaling nauwkeurig bij te houden wanneer betalingen niet tijdig hebben plaatsgevonden. Hij moet de huurder daarover ook regelmatig aanschrijven. Met zo'n dossier is de gang naar de rechter mogelijk.

Overigens mag de huurder vanzelfsprekend geen legitieme reden hebben om de betaling van de huur niet te doen. Indien de verhuurder namelijk zelf bepaalde verplichtingen niet nakomt, heeft de huurder de mogelijkheid om zijn betalingen op te schorten totdat de verhuurder wel aan zijn verplichtingen (bijvoorbeeld onderhoud) heeft voldaan. Is dat het geval, dan zal de rechter de huur waarschijnlijk niet ontbinden.

Michel Visser is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?