Renovatie van appartementencomplex

Als tijdens de huurtijd dringende werkzaamheden (bijv. renovatie) aan een gehuurde ruimte moeten worden uitgevoerd, moet de huurder daarvoor gelegenheid geven.
De huurder dient niet alleen te gedogen dat de dringende werkzaamheden worden uitgevoerd, maar hij dient ook te gedogen dat de dringende werkzaamheden worden geïnventariseerd.

De huurder staat overigens niet met lege handen, want de huurder behoudt zijn aanspraak op vermindering van de huurprijs of ontbinding van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding (art. 7:220 BW).

Wat onder dringende werkzaamheden wordt verstaan verschilt van geval tot geval.

Wat zijn de voorwaarden?

Om te kunnen beginnen met bijvoorbeeld renovatie moet de verhuurder eerst schriftelijk een redelijk voorstel aan de huurder doen. Dit voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurder, eventuele onderhuurders en die van de verhuurder. Het is aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat het voorstel redelijk is. Let wel: indien de rechter het voorstel redelijk acht, moet de huurder het voorstel aanvaarden. Doet de huurder dit niet, loopt hij de kans dat de huurovereenkomst wordt opgezegd door de verhuurder. Deze opzegging moet dan worden gegrond op het feit dat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst of op de grond dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt.

Complexgewijze renovatie

De wet is bij renovatie van grotere complexen de eigenaar te hulp geschoten. Wanneer de renovatie betrekking heeft op tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het zojuist genoemde voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Op deze manier kan de renovatie niet langer door enkele individuele huurders worden tegengehouden of vertraagd, terwijl de ruime meerderheid van de andere huurders al heeft ingestemd.

Bij de complexgewijze renovatie doet de verhuurder er verstandig aan om reeds in het renovatievoorstel, althans zo vroeg mogelijk, aan de huurder duidelijk maken dat hij het voorstel aan de rechter zal voorleggen binnen 8 weken nadat 70% van de huurders het voorstel heeft aanvaard. Daarna moet de verhuurder aan de huurders die het voorstel niet aanvaarden, laten weten dat 70% van de overige huurders hebben ingestemd en dat de huurder binnen 8 weken aan de rechter moet vragen om een oordeel over de redelijkheid van het voorstel. Als de huurder deze acht weken laat verstrijken zonder een vordering in te stellen bij de rechter, dan treedt het wettelijk vermoeden in werking: het renovatievoorstel wordt dan geacht redelijk te zijn.

Indien de verhuurder er niet in slaagt om 70% van de huurders voor zijn renovatievoorstel te winnen, wil dat nog niet zeggen dat de renovatie in het geheel niet kan doorzetten. De verhuurder moet dan de huurders dagvaarden en zal bij de rechter moeten stellen dat wel degelijk een redelijk voorstel is gedaan.

Voor de verhuurder kan het van belang zijn om zich te verzekeren van de medewerking van huurders, door in de huurovereenkomst op te nemen dat de huurder renovatie moet gedogen. De huurder heeft zich dan in beginsel aan deze afspraak te houden.