Stadsvernieuwing en herontwikkeling moeten worden aanbesteed

Het is niet ongebruikelijk dat overheden (gemeente, provincie, rijk) een overeenkomst sluiten met (semi)private partijen voor de (her)ontwikkeling van een stadsgebied. Er wordt dan een contract gesloten voor het aankopen van grond, het bijeenbrengen van kapitaal, het laten uitvoeren van studies, het organiseren van onderzoeken, het laten uitvoeren van bouwwerken en het verzorgen van coördinatie. Volgens een belangwekkend arrest van het Hof van Justitie van 18 januari 2007 vallen dergelijke ontwikkelingsovereenkomsten onder de aanbestedingsrichtlijnen. Indien de drempels worden overschreden – en dat zal al snel het geval zijn bij dergelijke omvangrijke projecten – moet dus een openbare aanbestedingsprocedure worden gevolgd.

Wat was er aan de hand ? De stad Roanne in Frankrijk had besloten het stationsgebied te herontwikkelen. Zij wilde een multiplex bioscoop, bedruifsruimten, recreatiepark, parkeerterrein, toegangswegen en openbare ruimte (doen) aanleggen. De gemeente sloot een contract voor deze herontwikkeling met SEDL, een gemengde vennootschap voor stadsontwikkeling. Enkele gemeenteraadsleden vonden echter dat er een openbare aanbesteding moest plaatsvinden. Zij hebben de administratieve rechter verzocht het besluit tot het aangaan van de overeenkomst te vernietigen. De Franse rechter heeft vervolgens prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie.

Het Hof bepaalt dat dergelijke overeenkomsten moeten worden aangemerkt als een overheidsopdracht in de zin van de aanbestedingsrichtlijn. De hoofdcomponent van de overeenkomst is immers de aanleg van een recreatiepark. Hieraan doet niet af dat de overeenkomst ook betrekking heeft op diensten, zoals het beheer een de organisatie van werken. Overigens zou dat laatste ook weinig uit moeten maken: als het geen “werk” is maar een “dienst”, valt het waarschijnlijk onder de dienstenrichtlijn. Evenmin doet aan deze kwalificatie af, dat dat SEDL de feitelijke bouwwerkzaamheden zal doen uitvoeren door een derde, dat de gebouwen uiteindelijk door derden zullen worden gekocht of dat ook derden de nodige gelden bijeen zullen brengen. Wellicht ten overvloede, stelt het Hof nog dat de overeenkomst een economische functie heeft doordat daarmee de gemeente probeert het betreffende stadsgebied nieuw leven in te blazen.

Ook over de berekening van de waarde van de overeenkomst, wordt een belangwekkende overweging gegegeven. Volgens het Hof moet de totale waarde van de opdracht voor de uitvoering van werken worden meegeteld bij de vraag of de drempelwaarde wordt overschreden, en niet alleen het gedeelte dat door de gemeente wordt betaald. Ook de inkomsten van derden moeten worden meegeteld bij die berekening.

Ten overvloede wijst het Hof er nog eens op dat SEDL niet een volledige overheidsvennootschap is omdat het kapitaal van SEDL ook is bijeengebracht door particulieren. Er kan dus geen sprake zijn van een “in-house” project.

Deze uitspraak kan grote gevolgen hebben voor de wijze waarop (her)ontwikkeling van stadsgebieden plaats vindt. De praktijk is immers dat dergelijke (her)ontwikkelingen worden uitgevoerd in een samenwerkingsverband tussen overheid en bedrijfsleven. Zo is het de bedoeling dat de Zuid-as ook wordt ontwikkeld met door een NV, waarin zowel de gemeente Amsterdam als private partijen deelnemen. Voordat echter de opdracht kan worden gegund aan een dergelijke NV, moet een openbare aanbesteding plaatvinden.

Jonathan Barth is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?