Nieuw appartementsrecht: verval unanimiteit bij wijziging splitsingsakte

In de stad houdt ‘een koopwoning’ doorgaans een appartementsrecht in. Met een appartementsrecht wordt het exclusieve recht op het appartement verkregen; het gebouw waarin het appartement ligt moet worden beheerd door of onder verantwoordelijkheid van de vergadering van de Vereniging van Eigenaars (VvE) in welke vereniging een lidmaatschap wordt verkregen. De verhouding tussen de verschillende appartementsrechten en leden van de vereniging ligt vast in de zogenoemde splitsingsakte. Daarnaast is in het BW een groot aantal regels opgenomen.

Vaak wordt het leven in een VvE als een keurslijf ervaren en ontstaan er wrijvingen met andere leden. Voor zeer veel zaken is namelijk instemming nodig van de VvE, en dus van de andere leden. Denk hierbij aan beslissingen over groot onderhoud, de hoogte van de bijdrage in de servicekosten of het maken van een balkon of een dakterras. Bij een aantal van deze zaken is het zelfs zo dat een gewone meerderheid van stemmen in de vergadering niet voldoende is, maar unanimiteit is vereist. Dat is het geval bij zaken die nopen tot een wijziging van de splitsingsakte (en dat zijn er veel meer dan men doorgaans denkt!). Bij het vereiste van unanimiteit heeft ieder lid dus een vetorecht, waarmee een besluit kan worden geblokkeerd.

Wij schreven al eerder over de wetswijziging die met ingang van 1 mei 2005 van kracht is geworden. Op grond van deze wetswijziging is unanimiteit voor een wijziging van de splitsingsakte niet meer vereist. Onder de nieuwe wet kan de splitsingsakte namelijk ook gewijzigd worden als ten minste 4/5 van de leden vóór stemt. De tegenstemmers kunnen het besluit daarna nog aanvechten bij de rechter, mits blijkt dat zij schade lijden door de wijziging van de akte, en hen geen vergoeding is aangeboden. Let wel, in het overgangsrecht is bepaald dat deze wijziging niet gold voor de reeds per 1 mei 2005 bestaande VvE's. Voor die VvE’s was een wachtperiode van drie jaren ingelast, zodat het unanimiteitsvereiste eerst per 1 mei 2008 vervalt.

Voor bestaande VvE's bleef het oude systeem gelden, namelijk dat indien er tegenstemmers waren, al was het er maar één, er geen unanimiteit was en de wijziging van de splitsingsakte geen doorgang kon vinden. Men diende zich dan tot de sector Kanton van de Rechtbank te wenden voor het verkrijgen van een machtiging die de tegenstemmen verving. Deze vervangende machtiging kon uitsluitend worden verkregen indien medewerking aan een wijziging werd geweigerd ‘zonder redelijke grond’. Dit moest dan wel worden aangetoond. Hoger beroep bij het Hof en cassatie bij de Hoge Raad kon volgen.

Voor degenen die in een VvE van voor 1 mei 2005 zitten, het voornemen hebben de splitsingsakte te wijzigen en (daarbij) op tegenstand stuiten is dus nu het advies nog even geduld te hebben. Indien immers minder dan 1/5 van de leden niet instemt met de wijziging, kan deze na 1 mei 2008 toch plaatsvinden door een besluit van de vergadering. Wanneerminder dan 1/5 van de leden weigert in te stemmen met een wijziging, lijkt het in ieder geval niet meer de moeite om de procedure tot het verkrijgen van een vervangende machtiging te starten. Wel kan alvast worden gestart met de voorbereiding van een vergadering op of direct na 1 mei 2008 waarop besluitvorming over de wijziging kan plaatsvinden.

Vragen?