Nieuwe Woningwet IV: koper van een illegaal bouwwerk

Reeds eerder werd er gewezen op de consequenties van de nieuwe Woningwet (in werking getreden per 1 april 2007) voor de eigenaar van een gebouw, als daaraan in het verleden iets is (bij)gebouwd zonder de vereiste bouwvergunning. Ook al heeft u dat niet zelf gebouwd, en bent u slechts de nieuwe eigenaar en volledig te goeder trouw, dan kan de gemeente u toch middels een dwangsombesluit dwingen om hetgeen zonder bouwvergunning werd gebouwd, weer af te breken.

Dat is niet een loos dreigement. Er zijn legio voorbeelden van de vroeger – ooit, door die voor-voor-vorige eigenaar – zelf gebouwde bijkeuken, uitbouw, bij de woning getrokken garage, zwembad, dakterras, paardenbak, tuinhuis of gastenverblijf. Zonder vergunning, uiteraard.

Natuurlijk is het verstandig om als koper bij de aankoop te verifiëren of voor alle verbouwingen en bouwwerken ooit wel de nodige bouwvergunningen zijn afgegeven. Maar dat zal niet altijd praktisch mogelijk zijn, al was het maar omdat niet altijd direct duidelijk zal zijn voor welke verbouwingen een bouwvergunning had moeten zijn afgegeven.

In de meeste koopovereenkomsten is onder andere met het oog op deze problematiek standaard opgenomen dat de verkoper verklaart dat het hem niet bekend is dat er gebouwd of verbouwd is zonder vereiste vergunning. Koopt u ook iets voor deze verklaring ? Slechts in zeer beperkte mate. Een dergelijke verklaring helpt u alleen als u (als nieuwe eigenaar) kunt bewijzen dat de verkoper heeft gelogen en wel degelijk beter wist. Dat zal praktisch alleen zijn hard te maken als die verkoper zelf de verbouwing heeft gedaan. Veelal zal echter sprake zijn van verbouwingen die al door een eerdere eigenaar zijn gedaan. Dan is de verkoper zijn verklaring niet aan te rekenen en staat u, althans volgens de koopovereenkomst, met lege handen. Dat is niet helemaal eerlijk, want voor die bijkeuken, dat zwembad etc. heeft u bij de aankoop de verkoper wel betaald.

Het ligt dan ook in de rede om bij de koopovereenkomst niet te volstaan met een verklaring van de verkoper dat hij het niet beter weet, maar de verkoper te laten garanderen dat het gebouw niet is gebouwd of verbouwd zonder de daarvoor vereiste vergunningen.

Overigens, mocht door de verkoper niet een dergelijke garantie zijn afgegeven en er later toch problemen rijzen over zonder vergunning uitgevoerde verbouwingen, staat u nog niet altijd geheel met lege handen. Het ligt in de rede dat veelal dan tevens sprake zal zijn van non-conformiteit. Dat wil kortweg zeggen dat het gekochte niet die eigenschappen voor een normaal gebruik bezit die de koper daarvan mocht verwachten. Indien dat zwembad moet worden opgevuld met zand, dan zal daarvan in het algemeen wel sprake zijn. Non-conformiteit geeft u evenzeer een aanspraak op de verkoper, zelfs als die verkoper niets te verwijten valt. Aan een beroep op non-conformiteit zitten echter weer andere haken en ogen, onder andere dat daarvoor korte termijnen gelden en een beroep daarop welhaast onvermijdelijk leidt tot procedures. Dat is dan ook niet meer dan second best.

Charles Moons is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.

Vragen?