Legalisering overbouw

Regelmatig komt het voor dat bouwwerken niet precies op of naast de erfgrens worden gebouwd, maar net eroverheen op de grond van de buurman. Je zou kunnen denken: afbreken dan maar. Maar de wetgever heeft dit in bepaalde gevallen te verstrekkend gevonden.

Een vordering tot verwijdering van de overbouw kan worden afgeweerd met een beroep van de eigenaar van de overbouw op misbruik van eigendomsrecht (3:13 BW). Het gebouw mag blijven staan, indien de onevenredigheid tussen het belang van de eigenaar van de grond en het belang van de eigenaar van de overbouw maakt dat het eigendomsrecht van de grond niet uitgeoefend kan worden. Dit sluit niet uit dat de eigenaar van de grond schadevergoeding kan vorderen.

In artikel 5:54 BW is daarnaast de legalisering geregeld. Indien de eigenaar van de overbouw onevenredig veel zwaarder benadeeld zou worden dan de eigenaar van de grond, kan de eigenaar van de overbouw te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van de grond, een gedeelte van de grond wordt overgedragen.

Deze beide regelingen sluiten niet naadloos op elkaar aan. Een afwijzing van de vordering tot legalisering betekent niet dat een vordering tot verwijdering wel zal slagen. Zo kan de situatie ontstaan dat de overbouw niet gelegaliseerd wordt, maar ook niet verwijderd.

De Hoge Raad heeft zich op 28 maart jl. uitgesproken over een vordering tot legalisering van een overbouw. Daarbij moet gezegd worden dat de rechtbank eerder al een onaantastbaar vonnis heeft gewezen dat luidde dat de overbouw moest worden verwijderd op straffe van een dwangsom. De vordering tot legalise-ring van de overbouw kon volgens de Hoge Raad zelfstandig behandeld worden.

In dit geval was er sprake van grove schuld van de eigenaar van de overbouw, zodat legalisering vanwege artikel 5:54 lid 3 BW sowieso niet werd toegewezen. De eigenaar had namelijk op de tekening van de architect moeten zien dat de overbouw de perceelgrens zou overschrijden. Dit gold temeer daar de buurman in de bezwaarprocedure tegen de bouwvergunning erop had gewezen dat die perceel-grens zou worden overschreden. De overbouw mocht dus niet blijven staan.

De vraag is hoe deze zaak zou zijn afgelopen als er geen sprake zou zijn geweest van grove schuld. Het is namelijk denkbaar dat een vordering tot verwijdering slaagt en tegelijk, hoe gek dat ook lijkt, een vordering tot legalisering ook. De belangenaf-weging door de rechters kan in de verschillende procedures in theorie namelijk anders uitvallen.

Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?