Renovatie, redelijk voorstel en opzegging

Wij schreven al eerder een weblog over het wetsartikel 7:220 BW. Dit wetsartikel geeft aan dat wanneer dringende werkzaamheden zoals renovatie aan de gehuurde ruimte moet worden uitgevoerd, een verhuurder een keuze heeft in zijn aanpak. Uitgangspunt is dat een huurder aan de verhuurder de gelegenheid moet geven om zijn pand te renoveren.

Een verhuurder kan ofwel schriftelijk een redelijk voorstel doen aan de huurder met voortzetting van de huurovereenkomst ofwel de huurovereenkomst opzeggen op grond dat de verhuurder woonruimte / bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor gebruik (in de vorm van renovatie).

Als een huurder niet instemt met een redelijk voorstel of met de opzegging, dan staat de verhuurder niet met lege handen. De verhuurder kan bij de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst vorderen. Met betrekking tot het redelijke voorstel kan hij beëindiging van de huurovereenkomst vorderen op grond van het feit dat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod of op grond van dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Daarnaast kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat hij het verhuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft.

In de wet staat dat onder eigen gebruik of duurzaam gebruik mede is begrepen de renovatie van het verhuurde die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Inmiddels is een aantal uitspraken gewezen over bovenstaande artikelen, waarbij elke keer de vraag aan de orde is of de verhuurder de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik toekomt.

Eerst twee uitspraken van de Voorzieningenrechter te Zwolle. Op 21 juli 2006 (LJN: AY 8064 en LJN: 8057) oordeelde de rechter dat de verhuurder de huurovereenkomsten kon opzeggen op grond van dringend eigen gebruik, gelegen in de renovatie. Beide huurders verweerden zich door te stellen dat de renovatie ook gerealiseerd had kunnen worden met voortzetting van de overeenkomst, waardoor de verhuurder een redelijk renovatievoorstel had moeten doen. Volgens de Voorzieningenrechter is voor beantwoording van de vraag of voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk is, doorslaggevend of de plaats en functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijft.

De Voorzieningenrechter wees het verweer van huurders af. Het betreffende winkelcentrum zou na de renovatie wel blijven bestaan, maar qua oppervlakte zou dit worden vertienvoudigd en daarmee ook de verhuurde units. Verder werd de brancheverdeling in het centrum gewijzigd: van verkoop van vis- en vleeswaren, reform- en aanverwante artikelen naar verkoop van kleding. Volgens de Voorzieningenrechter verdwenen de gehuurde ruimtes als zodanig. Daarnaast overwoog de rechter dat het bedrijfseconomische belang van de verhuurder leidt tot een “dringende” renovatie. De verhuurder maakte aannemelijk dat die ingrijpende wijzigingen noodzakelijk waren voor het winkelcentrum en dat die investeringen niet rendabel waren te maken met de huidige huurders van het winkelcentrum.

Tot slot nog een uitspraak van de kantonrechter te Eindhoven, waarin juist werd geoordeeld dat de verhuurder geen beroep op dringend eigen gebruik toekwam. Verhuurder had in deze zaak op geen enkele wijze de noodzaak om te renovereninzichtelijk gemaakt. Het betrof eerder de wens om te renoveren. Niet was gebleken dat de bouwkundige staat van het pand zodanig kritiek was dat renovatie noodzakelijk was. Daarnaast was de noodzaak tot renovatie onvoldoende dringend. Een belangenafweging tussen de belangen van verhuurder en huurder zou in het nadeel van de verhuurder zijn uitgevallen.

Hoe de verdere jurisprudentie zich zal ontwikkelen is nog onduidelijk. Waarschijnlijk zal het bedrijfseconomische belang van de verhuurder zwaar wegen, omdat de verhuurder een verliesgevende exploitatie boven het hoofd hangt als de huurder (met behoud van de lagere huurprijs) zal terugkeren, terwijl hij grote investeringen heeft gedaan. Hieruit volgt wellicht dat voor een verhuurder van een bedrijfsruimte het doen van een renovatievoorstel met voortzetting van de huurovereenkomst onredelijk zal zijn, waardoor hij de weg van de opzegging eerder zal kunnen bewandelen.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?