De nieuwe Insolventiewet en de huurovereenkomst

In eerdere bijdragen schreven wij reeds over de consequenties van de nieuwe Insolventiewet. Deze weblog zal een aantal punten met betrekking tot de huurovereenkomst aan de orde stellen.

In de Faillissementswet is het nu zo geregeld dat in geval van faillissement van de huurder zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds kan opzeggen met inachtneming van een termijn van ten hoogste drie maanden of de termijn die daarvoor is overeengekomen of gebruikelijk is, als die korter is (artikel 39 Fw).

Deze bevoegdheid komt niet terug in het voorontwerp van de Insolventiewet.

Volgens het voorontwerp kan een verhuurder van een insolvente huurder de huurovereenkomst ontbinden middels een buitengerechtelijke verklaring wegens een tekortkoming in de nakoming. Het voorontwerp maakt aldus een buitengerechtelijke ontbinding ook mogelijk in die gevallen waarin (buiten faillissement) rechterlijke tussenkomst vereist is op grond van artikel 7:231 BW (bij een gebouwde onroerende zaak (zoals woonruimte en bedrijfsruimte), een woonwagen of een standplaats). De bewindvoerder (de algemene term in het voorontwerp voor de huidige curator in faillissement en bewindvoerder in surséance van betaling of schuldsaneringsregeling) kan de huurovereenkomst vervolgens al dan niet gestand doen.

Deze bevoegdheid lijkt de rechten van een insolvente huurder te beperken. Het huidige artikel 39 Fw geeft de verhuurder immers alleen het recht op opzegging. Dit leidt dan tot een rechtmatige beëindiging van de huurovereenkomst. Onder het huidige recht kan de curator gebruik maken van het recht op ontruimingsbescherming. Dit komt erop neer dat de failliete huurder (althans de curator) nog voor een bepaalde periode het gehuurde kan blijven gebruiken. Ook moet de verhuurder nu de formele vereisten voor een opzegging in acht nemen, zoals per aangetekende brief of exploot opzeggen.

Daar staat tegenover dat onder het toekomstige recht de eis van een tekortkoming wordt gesteld. Als een huurder de huurpenningen heeft voldaan dan is te verwachten dat de huurder de huur ook zal blijven betalen en kan een verhuurder de huurder er dus niet zomaar uit zetten.

De concurrente schuldeisers van de insolvente huurder gaan er op achteruit in het voorontwerp. Naar huidig recht is de huurprijs vanaf de dag van de faillietverklaring tot het einde van de huurovereenkomst een boedelschuld en moet dus vóór de meeste andere schulden worden voldaan bij de afwikkeling van het faillissement. De misgelopen huurpenningen van voor de faillietverklaring vallen derhalve niet daaronder. In het voorontwerp worden de gederfde huurinkomsten met name genoemd als te vorderen schadevergoeding, die als boedelschuld geldt.

Tot slot zijn de bevoegdheden van de bewindvoerder om indeplaatsstelling te vorderen, verruimd. De bewindvoerder heeft deze mogelijkheid ook als de huurovereenkomst binnen één maand voor het verzoek tot insolventieverklaring was geëindigd. Volgens het voorontwerp is deze regeling getroffen om misstanden voor insolventie te voorkomen.

In een volgende weblog zullen de nog ander nieuwe punten bespreken die van belang zijn voor de huurovereenkomst.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?