Ontruimingsbescherming ook na ontruiming

Wanneer de huur van bedrijfsruimte (die geen art. 290-bedrijfsruimte is) door de verhuurder wordt opgezegd en ontruiming wordt aangezegd, kan de huurder een beroep doen op ontruimingsbescherming. Zie artikel 7:230a BW.

De voorwaarde is daarbij uiteraard dat de huurder (en de mogelijke legale onderhuurder) door ontruiming ernstiger in zijn belang wordt geschaad dan de verhuurder die op ontruiming moeten wachten. De huurder kan geen beroep op ontruimingsbescherming doen wanneer hij zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk met ontruiming heeft ingestemd of wegens wanprestatie is veroordeeld tot ontruiming. Dit zijn de zgn. weigeringsgronden voor een beroep op ontruimingsbescherming.

Voor een beroep op ontruimingsbescherming moet de huurder binnen twee maanden na schriftelijke aanzegging van ontruiming, de kantonrechter verzoeken om de ontruimingsdatum op een latere datum vast te stellen. Het uitstel kan voor maximaal een jaar worden verleend, en de huurder kan een dergelijk verzoek maximaal drie keer indienen.

Wat nu, indien de huurder de bedrijfsruimte al heeft ontruimd en aan de verhuurder heeft “teruggegeven” terwijl hij nog tijd heeft om een verzoek ex. 7:230a BW in te dienen ?

Zo’n situatie klinkt wat raar. Waarom zou een huurder ontruimen wanneer hij vindt dat ontruiming moet worden uitgesteld ? In dit geval had echter de huurder uit voorzichtigheid voldaan aan de aanzegging van ontruiming en de bedrijfsruimte opnieuw ter beschikking gesteld van verhuurder. De huurder was onzeker over de vraag of hij misschien schadeplichtig zou worden jegens de verhuurder, indien hij bleef zitten. De huurder drufde dat niet aan. De huurder ontruimde daarom “onder protest”. Vervolgens deed de huurder tijdig een beroep op ontruimingsbescherming.

De kantonrechter wees dit beroep af. Hij was van oordeel dat de huurder die al had ontruimd, geen voldoende zwaarwegend belang meer kon hebben bij voortzetting van het gebruik van de bedrijfsruimte. Bovendien zou de wettelijke ontruimingsbescherming bij een ander oordeel in feite onterecht worden uitgebouwd tot een recht op “wederterbeschikkingstelling” van de bedrijfsruimte. Dat zou het doel van de wet voorbijschieten. Kortom, de huurder kon niet beschermd worden tegen een ontruiming die hij zelf al had bewerkstelligd.

De huurder ging in hoger beroep en werd in het gelijk gesteld. Het Gerechtshof overwoog hierbij het volgende.

Ten eerste is het niet zo dat de huurder kennelijk geen voldoende zwaarwegend belang meer kan hebben wanneer hij zelf ontruimt. Ook als bedrijfsactiviteiten tijdelijk zijn stopgezet of zijn verplaatst, kunnen er voor de huurder allerlei bedrijfseconomische redenen zijn om (opnieuw) nog een poos op de gehuurde locatie verder te moeten kunnen.

Ten tweede wees het Gerechtshof erop dat de (bovengenoemde) weigeringsgronden voor ontruimingsbescherming in de wet limitatief staan opgesomd. De kantonrechter kan daarop dus zelf geen aanvulling geven. Van de weigeringsgrond “uitdrukkelijk instemmen met beëindiging van de huur” was in het onderhavige geval geen sprake. De huurder had immers “onder protest” ontruimd.

De verhuurder ging hiertegen in cassatie. De Hoge Raad bekrachtigde echter het oordeel van het Gerechtshof op de twee hiervoor genoemde punten. Daarbij is de overweging van belang dat de verhuurder die voorzichtigheidhalve ontruimt in principe meer moeite zal hebben om bij de kantonrechter te overtuigen bij de afweging van zijn belang tegen dat van de verhuurder.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?