Huur: duurzame gemeenschappelijke huishouding

De huurder en diens medebewoner hebben een wettelijke aanspraak op aanstelling van de medebewoner als medehuurder. In geval de huurder overlijdt, heeft de medebewoner aanspraak op voortzetting van de huur. De voorwaarde hiervoor is dat huurder en medebewoner een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Vorige week boog de Hoge Raad zich opnieuw over de invulling van dit criterium.

In bovengenoemde uitspraak, ging het om een kleinzoon die bij zijn grootmoeder (huurster) was ingetrokken. De kleinzoon deed een beroep op voortzetting van de huur nadat zijn grootmoeder overleed. In eerdere rechtspraak heeft de Hoge Raad reeds bepaald dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet alleen kan bestaan tussen personen die op affectieve basis als levensgezellen samenleven. Ook familieleden, verzorgers of vrienden kunnen met de huurder een gemeenschappelijke huishouding drijven.

Deze stelregel werd in bovengenoemde uitspraak opnieuw bevestigd. Het Gerechtshof oordeelde namelijk dat in casu geen sprake was van een “bijzondere lotsverbondenheid” tussen kleinzoon en de huurster. De Hoge Raad corrigeerde echter het Gerechtshof. Hij oordeelde dat dit criterium niet in de wettelijke bepalingen besloten ligt en dus niet mee speelt bij de vraag of een gemeenschappelijke huishouding duurzaam is. De kleinzoon kwam dus in beginsel een beroep op voortzetting van de huur toe.

In de procedure die volgde, diende echter nog om andere redenen de vraag beantwoord te worden of de gemeenschappelijke huishouding wel als duurzaam kon worden aangemerkt.

Allereerst was de kleinzoon bij zijn grootmoeder ingetrokken nadat zijn eerste huwelijk was geëindigd in een echtscheiding. De verhuurder betoogde daarom dat de kleinzoon enkel als noodoplossing bij zijn grootmoeder was ingetrokken. Een noodoplossing heeft per definitie een aflopend karakter, wat dus in de weg staat aan de duurzaamheid van de huishouding. Hoewel dit geval mogelijk als noodoplossing begonnen was, kon dat argument echter niet slagen. De kleinzoon woonde namelijk al 10 jaar – bovendien in een tweekamerappartement – bij zijn grootmoeder. Na zo’n lange periode moest elke vorm van noodoplossing geacht worden te zijn vervangen door een permanente, en werden huurster en kleinzoon geacht de situatie als blijvend te hebben geaccepteerd.

Vervolgens bleef de vraag over of de kleinzoon nog een duurzame gemeenschappelijke huishouding beoogde, toen hij het huurvoortzettingsverzoek deed. Na het overlijden van de grootmoeder was de kleinzoon namelijk (buiten Nederland) hertrouwd en zou hij binnen korte tijd met zijn tweede echtgenote gaan samenwonen. Ook had hij zich daarna ingeschreven als woningzoekende. Om die redenen werd door de verhuurder betoogd dat de kleinzoon al niet meer de bedoeling had om in de woning te blijven ten tijde van zijn voortzettingverzoek.

De Hoge Raad oordeelt echter dat deze omstandigheden niet relevant zijn voor het beoordelen van de duurzaamheid van de huishouding met de grootmoeder. Er moet namelijk gekeken worden naar de omstandigheden tijdens de periode waarin de duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt gesteld. Gewijzigde omstandigheden daarna, spelen in beginsel geen rol.

Zelfs wanneer het omzien naar andere woonruimte of het aangaan van een verloving/huwelijk voor het huurvoortzettingsverzoek hebben plaatsgevonden, betekent dat niet direct dat aan de duurzaamheidseis niet voldaan is. Daarvoor is nodig dat dergelijke elementen ook de gemeenschappelijkheid van de huishouding ter discussie stellen. M.a.w. dat de medebewoner zich daardoor al aan het losmaken was uit het gemeenschappelijk huishoudelijk verband.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?