Opzeggingsperikelen bij opeenvolgende huurovereenkomsten

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt in beginsel dat de huur eindigt door het verstrijken van de tijd zonder dat een opzegging daarvoor is vereist. Bij het huren van woonruimte (artikel 7:271 lid 1 BW) eindigt de huur echter alleen als de huurder of verhuurder opzegt met inachtneming van de wettelijke vereisten. Dit houdt in dat de huurder per aangetekende brief met inachtneming van een termijn van minimaal een maand en maximaal drie maanden (afhankelijk van het contract) dient op te zeggen.

Mocht de huurder na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde met goedvinden van de verhuurder behouden, dan bepaalt de wet dat de huurovereenkomst automatisch voor onbepaalde tijd wordt verlengd, ongeacht de tijd waarvoor die huurovereenkomst was aangegaan (artikel 7:230 BW).

Als de regels voor opzegging door een huurder niet worden nageleefd kan dit leiden tot schade bij de verhuurder. Een voorbeeld hiervan las ik recentelijk in een gepubliceerd arrest van het Hof Amsterdam. De feiten van deze casus waren als volgt:

De huurder sluit gedurende de looptijd van de eerste huurovereenkomst van drie jaar, een nieuwe huurovereenkomst voor een termijn van twee jaar, ingaande op het moment dat de eerste is verstreken (1 november 2006). In de eerste huurovereenkomst is een contractuele opzegtermijn van drie maanden afgesproken. In de tweede huurovereenkomst staat geen tussentijdse opzegmogelijkheid.

Tot zover niets aan de hand, totdat de huurder alsnog voortijdig voor zijn werk naar het buitenland moet vertrekken en per brief van 7 augustus 2006 beide overeenkomsten opzegt. Vervolgens verlaat hij de woning op 30 augustus 2006 d.w.z. tijdens de looptijd van zijn eerste huurovereenkomst.

De verhuurder vordert schadevergoeding bij de kantonrechter, omdat bij de eerste huurovereenkomst de opzegtermijn van drie maanden niet in acht is genomen en de tweede huurovereenkomst sowieso niet kan worden opgezegd. De kantonrechter volgt deze stellingen en wijst de gevorderde schadevergoeding deels toe.

De huurder is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter dat de tweede huurovereenkomst niet kon worden opgezegd. Volgens hem verbiedt de wet in artikel 7:242 lid 2 BW dat ten nadele van hem wordt afgeweken van de regel dat “de huur voor onbepaalde tijd wordt verlengd, als de huurder na afloop van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde behoudt met goedvinden van de verhuurder”. Door het afsluiten van de tweede huurovereenkomst voor bepaalde tijd met de verhuurder is dat zijns inziens gebeurd..

Het hof volgt deze redenering niet. Er is immers geen sprake van een voortzetting van de eerste huurovereenkomst na afloop van de eerste drie jaren termijn. De huurder heeft de woning al tijdens de looptijd van die huurovereenkomst verlaten. Ook bevat de eerste overeenkomst geen bepaling die op nadelige wijze afwijkt van artikel 7:230 BW. In artikel 4 lid 2 staat juist een opzeggingsmogelijkheid voor het geval de overeenkomst wordt verlengd.

Verder stelt het hof dat wanneer partijen na afloop van de eerste huurovereenkomst hun wens tot voortzetten van de huurovereenkomst hebben vormgegeven in de tweede huurovereenkomst (die geen tussentijdse opzegmogelijkheid bevat) – wie ook het initiatief daartoe heeft genomen – het bovenstaande geval niet anders maakt.

Huurders opgelet: de wet beschermt de huurder niet voor het geval dat de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangaat van twee jaar zonder tussentijdse opzegmogelijkheid. Artikel 7:242 lid 2 BW beschermt slechts tegen een beding in een huurovereenkomst dat tot stilzwijgende verlenging voor bepaalde tijd leidt, zodat de huurder niet tussentijds kan opzeggen.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?