De artist impression

Ontwikkelaars van nieuwbouwprojecten laten vaak indrukwekkende folders maken met op de voorkant, of ergens binnenin, een fraaie illustratie van hoe het project er uiteindelijk uit zal zien, en hoe het komt te liggen in zijn omgeving: de zogenaamde artist impression. Hoewel eigenlijk bijna nooit expliciet onderdeel van de overeenkomst, speelt voor veel aspirant-kopers de artist impression een uiterst belangrijke rol bij de beslissing om tenslotte tegen een project ja of nee te zeggen. Over het algemeen, althans zo behoort het te zijn, geeft de artist impression een redelijk waarheidsgetrouw beeld van de situatie na realisering van het project, maar in de praktijk blijkt er altijd weer verschil te zijn tussen de verwachtingen die de artist impression bij de koper heeft opgewekt en het in de meeste gevallen toch wat nuchtere eindproduct. De vraag die dan rijst is welke rechten de koper kan ontlenen aan een artist impression.

Welnu, het antwoord op deze vraag kan kort zijn: in zijn algemeenheid kan de koper aan de artist impression geen rechten ontlenen. De artist impression heeft slechts, zo is de heersende opvatting in de rechtspraak, een indicatieve waarde, die van betekenis kan zijn indien de technische omschrijving en de tekeningen van het project onvoldoende duidelijkheid verschaffen. Wel vermeldt, zekerheidshalve, de ontwikkelaar vaak nog uitdrukkelijk in de overeenkomst dat aan de artist impression geen rechten kunnen worden ontleend.

Een aardig voorbeeld uit de praktijk is een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw uit 2001 (BR 2002, p. 896). Het ging om kopers van een appartementencomplex aan de Maas. Zij stelden dat, anders dan zij uit de tekst en de tekeningen in de verkoop-brochure en de indertijd aan de aspirant-kopers getoonde maquette zouden hebben mogen afleiden, aan 15 appartementen het uitzicht op de Maas werd ontnomen door een rij bomen langs de openbare weg aan de Maaszijde van het complex. De ontwikkelaar stelde hier tegenover dat aan de tekeningen in de verkoopbrochure en aan de maquette op dit punt geen rechten konden worden ontleend daar het een artist impression betrof, zoals ook in de brochure stond vermeld.

Arbiters waren het met de ontwikkelaar eens. Zij overwogen dat de aspirant-kopers in alle redelijkheid niet mochten afgaan op de situatie die de tekeningen en de maquette weergaf, temeer daar zij zich van de bestaande situatie ter plaatse op de hoogte hadden kunnen stellen, en zulks ook daadwerkelijk hadden gedaan. Arbiters waren van oordeel dat van de aspirant-kopers mocht worden verwacht dat ze zouden onderkennen dat de bestaande bomenrij het directe uitzicht op de Maas zou beperken, waarnaast arbiters ook nog als argument aanvoerden dat het voor de aspirant-kopers duidelijk moet zijn geweest dat de bomenrij niet door de ontwikkelaar zou worden verwijderd daar deze tot de door de gemeente langs de openbare weg aangelegde groenvoorziening behoorde.

Dit laatste is in de rechtspraak een belangrijk punt. Wanneer het om het project zelf gaat, kan, onder bepaalde omstandigheden, de koper nog wel eens een geslaagd beroep doen op de artist impression, met als argument dat bij hem onjuiste verwachtingen zijn gewekt, maar zodra het de inrichting van het openbaar gebied betreft, zijn arbiters strenger, en over het algemeen zonder meer van oordeel dat aan de artist impression geen rechten kunnen worden ontleend. Immers, bij de inrichting van het openbaar gebied kan de ontwikkelaar vaak niet bepalen wat daar wel of niet gebeurt.

Kern van dit alles:

Hoe fraai je de artist impression ook wilt maken, zorg er als ontwikkelaar in ieder geval voor dat de artist impression zoveel mogelijk de situatie weergeeft zoals deze zal zijn na realisering van het project. Anders loop je toch de kans, met name wanneer het om het project zelf gaat, dat bij de koper onjuiste verwachtingen worden gewekt, met als gevolg dat je aan de artist impression gehouden kan worden. Aan de andere kant doen aspirant-kopers er verstandig aan niet te veel af te gaan op de artist impression, maar goed naar de contractstukken te kijken. Meestal is dat de technische omschrijving met bijbehorende tekeningen. Gaat het om de inrichting van de omgeving, met name om de inrichting van het openbaar gebied, dan is kopers aan te raden, om teleurstellingen op dit punt te voorkomen, zich nauwkeurig op de hoogte te stellen van de situatie ter plaatse, en zo nodig, bij twijfel, daarover nadere informatie te vragen bij de ontwikkelaar en/of de gemeente.

Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.

Vragen?