Schadevergoeding bij onteigening wegens afbraak in 'algemeen belang'

Eigenaren van onroerende zaken krijgen schadevergoeding op grond van de Onteigeningwet, wanneer zij hun pand en/of grond verplicht moeten verkopen aan de overheid in het kader van het algemeen belang. De Onteigeningswet stelt huurders en/of onderhuurders van bedrijfsruimten schadeloos, als zij door een onteigening worden benadeeld.

Een voorwaarde voor onteigening is dat de overheid eerst tracht met de eigenaar tot een oplossing te komen. Bij deze situatie zou de (onder)huurder echter worden benadeeld. De wetgever heeft bepaald dat het voor huurders geen verschil mag maken of het gehuurde wordt onteigend (waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd), of met een overeenkomst aan de overheid wordt verkocht (waarbij de huurovereenkomst níet eindigt, “koop breekt geen huur”).

Als overdracht door koop plaatsheeft, de huurovereenkomst dus blijft bestaan, en de opvolgend verhuurder het pand renoveert en de huurovereenkomst opzegt, moet hij een vergoeding betalen op dezelfde voet als de huurder anders zou hebben ontvangen bij afbraak in het algemeen belang. Het criterium voor toekenning van die schadevergoeding is dus dat het gaat om “werken van algemeen belang”. De uitspraken van rechtbanken over dit criterium zijn dun bezaaid; recent heeft de Hoge Raad hierover een uitspraak gedaan.

De vraag die centraal stond was de reikwijdte van het criterium “werken van algemeen belang”. De Rechtbank en het Hof waren van oordeel dat daarvan alleen sprake was (en dus alleen schadevergoeding was verschuldigd aan de huurder) indien het nieuwe gebouw “het publiek” zou dienen doordat het een openbare functie had. Het ging hier echter om een woningcomplex, en dat viel daar dus niet onder.

De Hoge Raad meent dat het Rechtbank en Hof het criterium op die manier te veel inperken Het is niet nodig, zo stelt de Hoge Raad, dat het gaat om een overheidsbesluit; wel sprake zijn van concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Dat het gebouw “het publiek” zou moeten dienen is dus geen eis. Onteigening kan immers ook plaats hebben voor bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals het ontwikkelen van winkelcentra of woningbouw.

De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar een ander Hof die zich over de waardering van de aangereikte feiten nogmaals mag buigen. Het is dus nog geen uitgemaakte zaak of het specifieke geval zal vallen onder de uitleg van het criterium dat de Hoge Raad erop nahoudt, en – dus – of de huurder in dit geval recht heeft op schadevergoeding. Het lijkt er op dat het criterium “werken van algemeen belang” vallen, is verruimd; we zullen echter de einduitspraak moeten afwachten voordat dat duidelijker wordt. We komen er ongetwijfeld nog op terug.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?