Praktijkgebieden: Huurrecht
Kan een huurovereenkomst worden ontbonden wegens wanprestatie als de huurder geen enkele weet had – en ook niet hoefde te hebben – van wat door andere gebruikers in het gehuurde wordt uitgespookt? Ja, aldus de Hoge Raad in een recent arrest. Mits de activiteiten van derden tot schade (kunnen) leiden.
Een huurster van een woonwagenstandplaats had op die standplaats een schuurtje gebouwd. Dat schuurtje had zij aan haar kleinzoon in gebruik gegeven voor de opslag van spullen. Deze kleinzoon gaf het schuurtje op zijn beurt in gebruik aan een andere kleinzoon van de huurster. Deze bleek het schuurtje te gebruiken voor het telen van hennep. Na ontdekking door de politie, vorderde de verhuurder van het woonwagenterrein ontbinding van de huurovereenkomst.
De vraag is daarbij uiteraard of de huurster verantwoordelijk moet worden geacht voor de daden van haar tweede kleinzoon. De kleinzoons gebruikten het schuurtje met haar goedvinden. Vast kwam te staan dat de huurster geen weet had van de hennepkwekerij en dat dit gebrek aan wetenschap haar ook niet kon worden verweten. Kan de verhuurder daarom wel ontbinding van de huurovereenkomst vorderen?
Uit de wet volgt dat de huurder aansprakelijk is voor de gedragingen van anderen die het gehuurde met diens goedvinden gebruiken. Het betreft hier een zogenaamde risicoaansprakelijkheid; het maakt niet uit of de huurder ook schuld heeft. Wat er mis gaat komt eenvoudigweg voor zijn risico. Maar kunnen alle gedragingen van die anderen dan ook tot wanprestatie jegens de verhuurder leiden als waren het de gedragingen van de huurder?
Het antwoord op deze vraag is te vinden in artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek. Volgens dit artikel is de huurder alleen aansprakelijk voor de gedragingen van ‘de zijnen’ voor zover hierdoor schade ontstaat aan het gehuurde. De vraag is in dit geval of de aanwezigheid van een illegale wietplantage leidt tot schade aan het gehuurde.
In het onderhavige geval werd ten behoeve van de plantage op illegale wijze stroom afgetapt. Volgens de verhuurder ontstond hierdoor schade aan het gehuurde omdat de elektrische installatie als gevolg hiervan niet meer naar behoren werkte. Dit kan leiden tot brandgevaar, aldus de verhuurder. Ook de Hoge Raad merkt dit aan als schade in de zin van artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek. Voor de toepassing van dat artikel is dus nauwelijks concrete schade nodig.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.