Bedenktijd bij koop van een woning

Sinds enkele jaren is in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek vastgelegd dat de koper drie dagen bedenktijd heeft bij de aankoop van een woning. Inmiddels zijn enkele interessante uitspraken gedaan over deze bedenktijd van de koper.

Wat houdt deze bedenktijd precies in?

De koper die spijt krijgt van de koop van een woning kan binnen drie dagen de koop kosteloos en zonder opgaaf van redenen ontbinden. De bedenktijd geldt dus alleen voor de koper van een woning. De bedenktijd vangt aan op de dag dat de door partijen getekende koopovereenkomst of een afschrift daarvan aan de koper ter hand is gesteld.

Bij een uitspraak van de rechtbank Rotterdam riepen de kopers de ontbinding in van een koopovereenkomst, omdat niet duidelijk was of de gemengde bestemming van het herenhuis kon worden omgezet naar een volledige woonbestemming. Niet in het geding was dat de koopakte op 18 september 2007 ter hand was gesteld aan de kopers en dat zij op 19 september 2007 de ontbinding hadden ingeroepen. Dit is dus binnen de wettelijke bedenktijd. De rechter oordeelde echter dat de wettelijke bedenktijd (artikel 7:2 BW) niet van toepassing was om dat de koopovereenkomst, gelet op de aard, inhoud en strekking niet betrekking had op een woning maar op een kantoorpand. Gelukkig was ook in het koopcontract zelf een bedenktijd van drie dagen bedongen. Deze bedenktijd stond los van de bestemming van het herenhuis, waardoor de kopers een vruchtbaar beroep op de ontbindingsmogelijkheid binnen die bedenktijd konden doen. Hoe dan ook: als koper dien je dus extra oplettend te zijn bij de koop van een pand dat nog niet de bestemming “woning” heeft. De wettelijke bedenktijd mist dan toepassing.

Bij een uitspraak van de rechtbank Amsterdam was het de vraag of de ter hand stelling van een ongedateerd, gelijkluidend afschrift van de voorlopige koopovereenkomst met daarop slechts een handtekening van één van de partijen de bedenktijd van drie dagen in liet gaan. Het oordeel van de rechtbank was dat het doel van artikel 7: 2 BW is de koper inzage te geven in wat hij heeft gekocht. Bij een “gelijkluidende kopie” kan niet in voldoende mate worden vertrouwd op de juistheid van de inhoud van de tussen partijen getekende koopovereenkomst, en daarmee staat de authenticiteit van de overeenkomst niet voldoende vast, aldus de rechtbank. De bedenktijd was dus nog niet ingegaan.

In een kort geding bij rechtbank Arnhem kwam de vraag aan de orde of de bedenktijd al ingaat na ondertekening van de koopovereenkomst door twee van de drie verkopers. Bij de eerste koopakte ontbrak de handtekening van één van de drie verkopers. Vervolgens is ongeveer een half jaar later opnieuw een koopakte met daarop de drie handtekeningen van de erven en die van de kopers ter hand gesteld aan de kopers. Na de ter hand stelling van het laatste contract hebben de kopers zich beroepen op de ontbinding van de koopovereenkomst binnen de bedenktijd.

Was dit nog op tijd? Volgens de voorzieningenrechter wel. Pas in tweede instantie was een perfecte koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW gesloten. Ook een beroep van de verkopende erven op misbruik van recht – gelet op het feit dat de kopers de indruk hadden gegeven bij ondertekening van de laatste koopovereenkomst dat ze het huis zouden afnemen – slaagde niet. De voorzieningenrechter stelt dat de kopers niet hoeven te motiveren waarom zij zich beroepen op de bevoegdheid tot ontbinding. Het maakt aldus niet uit of een koper enkel spijt heeft van de genomen beslissing of, zoals hier het geval is, de omstandigheden zodanig zijn veranderd dat hij vreest dat hij in financiële problemen komt als hij het pand afneemt.

Met de huidige crisis kan dat laatste nog weleens het geval zijn. Kopers die vrezen dat zij hun woning niet binnen een redelijke tijd op gunstige voorwaarden kunnen verkopen en daardoor met dubbele woonlasten komen te zitten, zullen waarschijnlijk proberen creatief met de wettelijke bedenktijd om te gaan.

Stephanie Mekking is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?