Praktijkgebieden: Huurrecht
De verhuurder van middenstandsbedrijfsruimte kan de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Dit moet hij doen per deurwaardersexploit of aangetekende brief, waarin de redenen van de opzegging worden vermeld. Opzegging moet geschieden binnen een jaar voordat de overeengekomen huurtermijn afloopt. Dat is ook de datum waartegen deint te worden opgezegd.
De huurder heeft vervolgens zes weken de tijd om te laten weten of hij met de opzegging akkoord gaat. Wijst de huurder deze af, of laat hij helemaal niets weten, dan kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat deze de datum bepaalt waarop de huurovereenkomst daadwerkelijk zal eindigen.
Twee tijdstippen lijken dus met name van belang: zes weken na de opzegging van de huurovereenkomst en de datum waartegen is opgezegd. Wat nu indien de verhuurder zijn vordering tot beëindiging voor die laatste datum nog niet heeft ingesteld en de huurder het gehuurde zoals voorheen blijft gebruiken? Kan de verhuurder dan ook nog na de datum waartegen is opgezegd een beëindigingvordering instellen?
Een bevestigend antwoord lijkt niet logisch. Indien de huurder de opzegging verwerpt of althans binnen zes weken niet accepteert, dan ligt de bal automatisch weer bij de verhuurder. Deze zal zich dan immers tot de rechter moeten wenden. Daarbij speelt ook de datum waartegen is opgezegd; als het aan de verhuurder ligt, zou de huurovereenkomst op die datum moeten eindigen. Indien de verhuurder voor die datum geen gerechtelijke stappen neemt, zou men in het algemeen geneigd zijn tot de conclusie dat de verhuurder daarvan af ziet.
Om die reden werd Aldi Vastgoed dan ook in hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard in haar beëindigingvordering tegenover huurder Hendriks-Haijer. Aldi Vastgoed had de tussen hen geldende huurovereenkomst opgezegd op 2 december 2003 tegen einddatum 1 januari 2005. Een beëindigingvordering werd door Aldi Vastgoed echter pas ingesteld op 21 juli 2005. Het gerechtshof oordeelde dat vanwege die ‘overschrijding’ de geldigheid aan de opzegging was ontvallen en Aldi daarop geen beroep meer kon doen.
De Hoge Raad casseerde echter het arrest van het gerechtshof. Hij oordeelt dat de opzegging door Aldi alleen zijn geldigheid kon verliezen door rechtsverwerking van Aldi. Rechtsverwerking houdt echter in dat Aldi ook actief de indruk moet hebben gewekt van haar vordering af te zullen zien. Enkel stilzitten door Aldi is daarvoor onvoldoende. Van acties aan de zijde van Aldi waaruit Hendriks-Haijer die indruk redelijkerwijs had mogen opdoen, bleek niet. Aldi diende daarom alsnog in haar beëindigingvordering ontvankelijk te worden verklaard.
Uit dit arrest volgt dat huurders van bedrijfsruimte er niet zomaar op kunnen vertouwen dat een huuropzegging geen gevolgen meer kan hebben indien de einddatum door de verhuurder ongebruikt verstrijkt. Ook daarna kan hen een vordering boven het hoofd blijven hangen.
Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.