Bouwkundig onderzoek bij aankoop woning

Onlangs hebben de VNG en het ministerie van VROM de brochure “het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning” uitgebracht. De brochure is een handige “checklist” om bij de aankoop van een woning vast te stellen of er risico bestaat op funderingsproblemen.

In de brochure wordt onder meer geadviseerd om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst. Problemen met de fundering kunnen immers vergaande gevolgen hebben, funderingsherstel kost al gauw €50.000,-.

Uiteraard is het verstandig is om vooraf goed onderzoek te (laten) doen naar de bouwkundige kwaliteit van de woning. In beginsel is een bouwkundig onderzoek overigens niet “verplicht”. De koper mag er van uitgaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Als een ingrijpend funderingsherstel noodzakelijk is, wordt niet aan dat vereiste voldaan en zou eventuele schade op de verkoper kunnen worden verhaald. Hier staat tegenover dat de verkoper meestal niet aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken die de koper bij aankoop kende of had behoren te kennen. Als de woning bijvoorbeeld scheef staat of duidelijke scheuren vertoont aan de buitenzijde, moet een oplettende koper vrezen dat de fundering niet in orde is (zie ook de brochure van de VNG/VROM). Als de koper de woning desondanks koopt zonder nader onderzoek te (laten) doen, moet worden aangenomen dat de koper de (mogelijke) gebreken welbewust aanvaardt.

Het inschakelen van een deskundige kan overigens wel als nadeel hebben dat dit de “onderzoeksplicht” van de koper verzwaart: als de koper een deskundige heeft ingeschakeld, zal hij achteraf minder makkelijk kunnen stellen dat hij een bepaald gebrek niet heeft gezien. Van een deskundige mag immers worden verwacht dat hij bepaalde bouwkundige problemen eerder zal constateren dan een leek. De rechter zal dus minder snel aannemen dat sprake was van een “verborgen gebrek” dat de koper niet hoefde te kennen.

Ook bij een bouwkundig onderzoek geldt echter dat zogeheten “destructief onderzoek” niet vereist is. Met andere woorden: tijdens het onderzoek hoeft niet eerst de vloer te worden gesloopt om te kijken of de onderliggende fundering deugt. Verder dan een visueel onderzoek hoeft de koper dus niet te gaan.

Vragen?