Medehuurder geen partij bij huurcontract: Hennepkweek zorgt voor verdere jurisprudentie

Artikel 7:266 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder van woonruimte automatisch wordt aangemerkt als medehuurder, zolang deze in het gehuurde woont. De medehuurder kan voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst door de verhuurder hoofdelijk worden aangesproken en kan op zijn beurt de verhuurder aanspreken op diens verplichtingen. Tevens wordt de medehuurder de nieuwe huurder wanneer de huurovereenkomst ten aanzien oorspronkelijke huurder eindigt. Een solide positie voor de echtgenoot of geregistreerd partner dus. Toch oordeelt de Hoge Raad dat de medehuurder niet moet worden aangemerkt als contractspartij van de verhuurder. Dit werd duidelijk naar aanleiding van – opnieuw – een geval van hennepkweek in het gehuurde en de daarop door de verhuurder gevorderde ontruiming.

De heer X had een hennepkwekerij ingericht in het gehuurde en ten behoeve daarvan ook de stroomvoorziening gemanipuleerd; een toerekenbare tekortkoming zijdens de huurder die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De hennepkwekerij werd ontdekt door de politie, waardoor de verhuurder uiteraard op de hoogte raakte. Toen de verhuurder in rechte ontbinding van de huurovereenkomst vorderde, trad X in het huwelijk met mevrouw Y die daardoor medehuurster werd. De verhuurder vorderde daarom vervolgens ook ontbinding van de huurovereenkomst tegenover Y en ontruiming van de woning door beiden. De vordering ten aanzien van Y werd door de kantonrechter echter afgewezen omdat, naar zijn oordeel, de wanprestatie van X niet aan Y kon worden verweten.

De verhuurder dacht dit te kunnen omzeilen en betoogde in hoger beroep dat Y medehuurster werd op het moment dat de huurovereenkomst reeds voor ontbinding vatbaar was geworden. Die redenering steunde op de gedachte dat Y op het moment van het huwelijk niet méér kon verkrijgen dan hetgeen waarop X (nog) jegens de verhuurder aanspraak kon maken. Het Gerechtshof oordeelde echter dat voor die gedachtegang in het verbintenissenrecht – in tegenstelling tot in het goederenrecht – geen plaats is. Y was daarom volgens het Gerechtshof ongeclausuleerd medehuurster geworden.

In cassatie leidde het arrest van het Gerechtshof tot zeer uitgebreide beschouwingen van de Advocaat Generaal bij de Hoge Raad. Hij gaat in op de vraag of de wanprestatie van de huurder voorafgaand aan het huwelijk of partnerregistratie ook de positie van de medehuurder kan bezwaren. In navolging van een arrest van de Hoge Raad uit 1958 zou de wanprestatie van de verhuurder in feite ‘mee over gaan’ op de toetredende medehuurder. De A.G. is echter van mening dat dit oude arrest te zeer steunt op goederenrechtelijke principes. Hij pleit er daarentegen voor om de zaak vanuit het oogpunt van de verhuurder te bezien. Hij komt daarbij tot de conclusie dat de verhuurder in onderhavige situatie is gebonden aan een overeenkomt die ‘vanaf de andere kant’ niet behoorlijk wordt nagekomen en waarvan hij zich dus moet kunnen bevrijden. Daarbij maakt het vanuit de verhuurder gezien niet uit of ‘de andere kant’ uit een of meer personen bestaat.

De Hoge Raad beoordeelt de kwestie echter op een eenvoudiger manier. Hij oordeelt allereerst dat echtgenoot of geregistreerd partner als medehuurder nog geen partij is bij het huurcontract. De medehuurder wordt daarmee enkel gelijkgesteld ter bescherming van zijn belang bij bewoning van het gehuurde. Omdat de medehuurder geen contractspartij is, zullen alle aanspraken die verhuurder tegenover de huurder heeft daarom ook moeten gelden tegenover de medehuurder. Aldus de Hoge Raad leidt dit er tevens toe dat ontbinding wegens wanprestatie de medehuurder zijn positie doet verliezen. Uiteraard kan de medehuurder wel contractspartij worden wanneer hij de huurder opvolgt. Daarbij geldt volgens de Hoge Raad echter weer dat de (mede)huurder die toetreedt tot het huurcontract gebonden is aan alle bestaande rechten en verplichtingen die op dat moment in het kader van de huurovereenkomst bestaan. Daaronder valt ook een beroep op ontbinding wegens eerder voorgevallen wanprestatie.

De zaak is door de Hoge Raad terugverwezen naar het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vennootschapsrecht.

Vragen?