Huur bedrijfsruimte: ongedaanmaking onterechte ontruiming

Op 27 oktober jl. veroordeelde het Hof Amsterdam de verhuurder van een omvangrijke horeca-bedrijfsruimte om deze opnieuw ter beschikking te stellen aan de huurder, nadat de bedrijfsruimte eerder wegens huurachterstand was ontruimd. Daarbij werd de verhuurder veroordeeld op eigen kosten de ontruimde inventaris weer in het gehuurde terug te plaatsen. Het arrest voegt een tamelijk unieke casus toe op het terrein van misbruik van bevoegdheid.

Het geval ging om een dubbel pand in de binnenstad van Amsterdam, dat gedurende meer dan 30 jaar werd gehuurd. De huurder had het pand als casco gehuurd en het op eigen kosten geschikt gemaakt als hotelexploitatie.

Het hotel had sinds eind jaren '70 zonder problemen gedraaid, totdat in 2007 de verhuurder overging tot een reeks van onderhoudswerkzaamheden, allereerst aan de buitenzijde maar later ook binnen in het gehuurde. Ten gevolge van de werkzaamheden liep de omzet van het hotel aanzienlijk terug. Desondanks probeerde de huurder zoveel mogelijk door te exploiteren. Hij kwam hierbij echter in dusdanige betalingsproblemen, dat een huurachterstand van ca. 5 maanden ontstond.

Dit leidde ertoe dat de verhuurder in kort geding een incasso- en tevens ontruimingsvordering instelde. Om onduidelijke redenen verscheen de huurder niet in het geding en stelde hij tegen het verstekvonnis ook geen rechtsmiddel in.

Dit hoewel in de ontruimingsprocedure door de verhuurder geen enkele melding was gemaakt van de werkzaamheden en het verminderd huurgenot. Tevens vermeldde het vonnis om onduidelijk gebleven redenen en in tegenstelling tot hetgeen de wet daarover bepaalt, dat huurbetalingen na het vonnis allereerst in mindering zouden strekken op de meest recente huurtermijnen. Het vonnis was dus op zijn minst discutabel. Desondanks werd het onherroepelijk en werd de huurder ontruiming aangezegd.

Vervolgens voldeed de huurder daags voor de ontruiming de in het vonnis vermelde hoofdsom, maar liet hij na de toegewezen rente en incasso- en proceskosten te voldoen. De ontruiming ging dus door. Met een verhuisploeg van 26 man in het hotel, een afgezette gracht en meerdere zeecontainers voor de deur, voldeed de huurder na enkele uren alsnog deze kosten, tezamen met de – nog onbetaalde – huurtermijnen die na datum vonnis waren vervallen.

Daarbij betaalde de huurder tevens een door de deurwaarder opgegeven bedrag aan reeds gemaakte ontruimingskosten, onder de mededeling van de deurwaarder dat de ontruiming dan zou worden gestopt. Ondanks deze mededeling en ontvangst van de bedragen, zette de deurwaarder op last van de verhuurder de ontruiming echter voort. Deze zou in totaal bijna vier dagen duren.

Hierop vorderde de huurder in kort geding ongedaanmaking van de ontruiming, op grond van misbruik van bevoegdheid. Samengevat stelde hij hierbij dat de verhuurder van zijn ontruimingsvonnis geen gebruik had mogen maken omdat de huurachterstand ruimschoots wegviel tegen de door de werkzaamheden gederfde inkomsten. In elk geval had de ontruiming niet mogen plaatsvinden omdat – zij het kort – daarvoor de hoofdschuld was voldaan en na enkele uren ook alle bijkomende kosten.

De voorzieningenrechter wees de vordering van de huurder af. Daarbij kwam hij niet toe aan de vraag of de verhuurder zich had beschuldigd aan misbruik van recht. Hij oordeelde daarentegen dat de som waarvoor de ontruimingstitel gold niet daags voor de ontruiming was betaald. Volgens de voorzieningenrechter dekte de gedane betaling op grond van het ontruimingsvonnis allereerst de laatst vervallen huurtermijnen. De oude stonden dus tot aanvang ontruiming nog open. De voorzieningenrechter ging verder niet in op de vraag of de ontruiming na voldoening van alle openstaande posten en bijkomende kosten en de mededelingen van de deurwaarder daarover, nog had mogen doorgaan.

In spoedappel beantwoordde het Hof Amsterdam alsnog die laatste vraag. Het hof oordeelde dat de ontruiming na betaling van alle hoofdsommen en de bijkomende (ontruimings)kosten had moeten worden gestopt. Het hof stelde daarbij voorop dat de verhuurder in principe gebruik mocht maken van het ontruimingsvonnis, waartegen de huurder niet in verzet was gekomen. Na betaling had de verhuurder echter geen belang meer bij voortzetting van de ontruiming dat kon opwegen tegen het belang van de huurder bij behoud van zijn bron van inkomsten en woning.

Ontruiming en inruiming van het gehuurde geschiedden in deze zaak beide op grond van een uitspraak in kort geding, wat niet meer is dan een voorlopig oordeel. Of onterecht is ontruimd of dat wellicht onterecht het gehuurde daarna weer in gebruik is genomen, zal uiteindelijk door de bodemrechter moeten worden beoordeeld. In elk geval is duidelijk geworden dat bij gebruikmaking van een voorlopige voorziening nog altijd de belangen van de betrokken partijen moeten worden meegewogen. Die afweging kan ook los staan van de vraag of het waarschijnlijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden.

De uitspraak is relevant omdat het hof – los van beoordeling van de over en weer tussen partijen gestelde vorderingen – duidelijk een afweging maakt van de belangen van de betrokken partijen bij ontruiming. In het algemeen is dit relevant, omdat de huurder altijd een belang kan hebben dat zich voldoende verzet tegen ontruiming als voorlopige voorziening. Dit geldt dus onverminderd indien de verhuurder een ontruimingsvonnis heeft waartegen geen hoger beroep of verzet meer openstaat.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.

Vragen?