Praktijkgebieden: Vastgoed
Vorige week schreven wij al over het wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet inzake het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars. Ik besteed nadere aandacht aan de daarin voorziene nieuwe bestuursrechtelijke bevoegdheden voor burgemeester en wethouders.
Burgemeester en wethouders kunnen een vereniging van eigenaars van een gebouw dat is gelegen in een gebied waarin de leefbaarheid naar hun oordeel onder druk staat verplichten een onderhoudsplan te laten vaststellen door een deskundige. Voorts is voorzien in de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders af te dwingen dat dit onderhoudsplan wordt uitgevoerd. Tenminste de volgende kanttekeningen kunnen worden gemaakt.
Ten eerste is in de wet niet gedefinieerd wat moet worden verstaan onder een gebied waarin de leefbaarheid onder druk staat. Dit wordt aan een beoordeling door burgemeester en wethouders overgelaten. Uit de memorie van toelichting kan worden afgeleid dat men hier wellicht een “Vogelaarwijk” op het oog heeft, maar het staat zeker niet vast dat dit tot deze wijken beperkt is.
Voorts is alleen het ontbreken van een onderhoudsplan voldoende om de bevoegdheid te laten ontstaan. Of er daadwerkelijk sprake is van een onderhoudsachterstand en of deze onderhoudsachterstand zodanig is dat het uitblijven van voorzieningen niet langer verantwoord is, doet volgens de voorgestelde bepaling niet ter zake. De vrijheid een gebouw naar eigen inzicht te onderhouden wordt hiermee bijzonder ingeperkt.
Nadat een onderhoudsplan is opgesteld, kunnen burgemeester en wethouders de uitvoering ervan afdwingen. Indien dit wordt vergeleken met de bestaande bevoegdheid van burgemeester en wethouders een huiseigenaar te verplichten voorzieningen te treffen valt het volgende op. De bestaande bevoegdheid tot aanschrijving is expliciet gekoppeld aan de normering in het bouwbesluit. Alleen indien de staat van het betrokken gebouw niet voldoet aan bepaalde kwaliteitsnormen van het bouwbesluit komt toepassing van het aanschrijvingsinstrument in zicht. De nieuwe bevoegdheid een onderhoudsplan te laten vaststellen en dit vervolgens laten uitvoeren is niet gekoppeld aan deze normering in het bouwbesluit. Zoals beschreven, voldoende is dat het gebouw in een bepaald gebied ligt en er geen onderhoudsplan is. Daarnaast geldt bij de bestaande aanschrijvingbevoegdheid dat de te treffen voorzieningen noodzakelijk zijn. Deze eis wordt niet gesteld bij het opleggen van een verplichting aan een vereniging van eigenaars een onderhoudsplan uit te voeren.
Aldus bestaan er wat betreft de mogelijkheden tot het opleggen van voorzieningen opmerkelijke, redelijkerwijze niet te verantwoorden, verschillen tussen de bevoegdheden ten aanzien van een huiseigenaar en die ten aanzien van een vereniging van eigenaars. Burgemeester en wethouders kunnen via het onderhoudsplan ten aanzien van een gebouw in beheer bij een vereniging van eigenaars veel verdergaande voorzieningen treffen dan ten aanzien van een in hetzelfde gebied gelegen gebouw dat niet in appartementsrechten is gesplitst. Het splitsen in appartementsrechten op zich rechtvaardigt mijns inziens niet een dergelijke ongelijke behandeling.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.