Onderhoudskosten rijksmonument aftrekbaar: ook bij afwijkende verdeling

De woning van een echtpaar bevindt zich op de begane grond, de eerste en tweede verdieping en de kelder van een rijksmonument, dat in totaal vijf verdiepingen heeft. Het is gesplitst in zeven appartementsrechten. Hoewel de fundering in kritieke toestand verkeerde, blokkeerden twee eigenaars een besluit over herstelwerkzaamheden. Op grond van het geldende reglement van splitsing kon een dergelijk besluit slechts worden genomen met instemming van ten minste zes van de zeven stemgerechtigden.

Men had zich tot de rechter kunnen wenden om een besluit tot herstel met kostenverdeling af te dwingen. Dit is niet gedaan. De betrokken eigenaars zijn het met elkaar eens geworden: het funderingsherstel zou plaatsvinden en, in afwijking van de normale verdeling, de kosten die voor rekening van de twee weigerachtige eigenaars zouden zijn, zouden voor rekening van het hiervoor genoemde echtpaar komen. Aldus geschiedde.

Na de restauratie deed het echtpaar beroep op de aftrek wegens uitgaven met betrekking tot een monumentenpand voor hun aandeel in de funderingskosten. Hun aandeel bestond uit hun 'reguliere` aandeel conform de verdeelsleutel vermeerderd met het aandeel voor de twee weigerachtige leden. De inspecteur aanvaardde de aftrek voor dit extra aandeel niet.

De rechtbank volgde de inspecteur hierin. De rechtbank overwoog dat voor de aftrek van onderhoudskosten als voorwaarde geldt dat deze kosten betrekking hebben op de eigen woning. De fundering wordt tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend en de eigenaars zijn in de verhouding van hun eigendomsdeel verplicht bij te dragen in de kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn. Uitsluitend voor dat deel is er volgens de rechtbank sprake van kosten met betrekking tot de eigen woning. Deze verdeling van kosten is bovendien in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever om alleen die kosten in aftrek toe te laten voor zover er een bron van inkomen tegenover staat. De kosten die betrekking hebben op gedeelten van het pand die het echtpaar niet in eigendom heeft vormen voor hen geen bron van inkomen en vallen mitsdien niet onder artikel 6.31 van de Wet IB 2001. De rechtbank wijst er voorts op dat deze wijze van splitsing van kosten ook in de lijn is met vaste jurisprudentie inzake toerekening van kosten bij gedeeltelijk zakelijk gebruik van de tot het privé-vermogen behorende woning (vgl. Hoge Raad 14 december 2001, nr. 35 464, V-N 2001/66.11).

De rechtbank merkt wel op begrip te hebben voor de omstandigheid dat het echtpaar zich genoodzaakt heeft gevoeld om een deel van de kosten die op basis van het reglement van splitsing voor rekening van andere leden kwamen voor hun rekening te nemen en daartoe de overeenkomst aan te gaan en ervan overtuigd te zijn dat hieraan geenszins de bedoeling tot bevoordeling van voornoemde personen dan wel fiscale motieven ten grondslag hebben gelegen. Het beroep van het echtpaar wordt toch ongegrond verklaard.

Bij de Hoge Raad loopt dit gelukkig anders af. In het arrest van 25 juni 2010 overweegt de Hoge Raad dat de funderingen van het pand behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, en – in hun geheel – noodzakelijk zijn om alle appartementen te doen beantwoorden aan hun woonfunctie. Derhalve kan niet tot uitgangspunt dienen dat slechts een gedeelte van de funderingen tot de eigen woning van het echtpaar behoort. De funderingswerkzaamheden hebben ertoe gestrekt het pand, en daarmee ook het daarvan deel uitmakende appartement van het echtpaar, zoals dat bij de aanvang van de werkzaamheden bestond, in bruikbare staat te herstellen of te houden, zodat er sprake is van onderhoudskosten die in beginsel aftrekbaar zijn. Het is daarom niet uitgesloten dat een groter gedeelte dan het aandeel in de kosten conform de reguliere verdeelsleutel in aftrek wordt gebracht. Dit kan anders zijn indien de regeling waarbij de afwijkende verdeling wordt afgesproken als onzakelijk moet worden aangemerkt.

Dat deze extra kosten voor eigenaars aftrekbaar worden geacht zal bevorderlijk zijn voor het bereiken van regelingen in de zeer frequent voorkomende impasses inzake funderingsherstel die zich binnen VvE`s voordoen.

Vragen?