Vormerkung en beslag op de koopsom

Om de koper van onroerend goed te beschermen tegen beslaglegging op het gekochte object door schuldeisers van de verkoper voordat levering heeft plaatsgevonden, kan de koopovereenkomst worden ingeschreven in het kadaster. Dat heet Vormerkung. Beslagen op het onroerend goed die na de inschrijving en voor de levering ten laste van de verkoper op het onroerend goed worden gelegd, kunnen dan niet aan de koper worden tegengeworpen. Het onroerend goed kan dan niet meer wegens schulden van de verkoper worden uitgewonnen en de koper kan geleverd krijgen wat hij heeft gekocht. Deze bescherming duurt maximaal zes maanden.

Een manier om als schuldeiser van een verkoper te proberen een Vormerkung te omzeilen, is door derdenbeslag te leggen op de koopsom onder de koper. In de rechtspraktijk blijkt verschillend te worden aangekeken tegen de geoorloofdheid van deze aanpak. Enerzijds noemt de wet vrij duidelijk enkel beslagen op het onroerend goed en vallen andersoortige beslagen naar de letter niet onder de bescherming / vormerkung. Anderzijds verhindert beslag op de koopsom net zo goed als beslag op het onroerend goed de (onbezwaarde) levering waarop de koper volgens de overeenkomst recht heeft.

Het laatste was voor het Hof Arnhem reden om te oordelen dat de wettelijke bepaling omtrent Vormerkung zich naar zijn doelstelling tevens uitstrekt tot derdenbeslagen onder de koper. De koper die ondanks een door de makelaar van de verkoper gelegd derdenbeslag op de koopsom had betaald aan de notaris, hoefde niet nog eens aan de makelaar te betalen toen diens gevorderde courtage door de rechter werd toegewezen.

De Hoge Raad zet hier een streep door. Hij overweegt dat de wetgever een precieze en limitatieve opsomming heeft willen geven voor de gevallen waarin beslagen ten laste van de verkoper niet tegenover de koper kunnen werken. Het feit dat daardoor het recht op levering van de koper wordt gefrustreerd doet daar niet aan af. Hoewel de Hoge Raad aan dit oordeel verder weinig woorden vuil maakt, beslist hij wel in lijn met de uitgebreide conclusie van de advocaat generaal, die ondermeer verwijst naar het boek Wet koop onroerende zaken, A.L.M. Keirse, Molengraaff Instituut voor Privaatrecht 2009.

In dat rapport worden de juridische vraagstukken rondom Vormerkung uitgebreid omschreven. Afgezien van die vraagstukken is er natuurlijk een belangrijk praktisch verschil bij beslag op de koopsom i.p.v. op het onroerend goed. De koper is pas betaling verschuldigd bij levering. De verkoper zal echter doorgaans niet willen leveren wanneer de koopsom – ten gevolge van derdenbeslag – niet aan hem kan worden uitbetaald. De posities van koper en verkoper blijven dan onderling ongewijzigd. Dat zal voor de koper in de meeste gevallen veel minder vervelend zijn dan dat hij zowel de koopsom kwijt is als het onroerend goed.

Koen van den Berg is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?