icon

Beëindiging van een huurovereenkomst en contractuele bedingen in faillissement

Als een faillissement wordt uitgesproken, lopen er vaak nog tal van overeenkomsten tussen de failliet en zijn schuldeisers. In beginsel is het faillissement niet van invloed op wederkerige overeenkomsten. Een uitzondering daarop is er in geval van huur- en arbeidsovereenkomsten. Zowel de curator als de verhuurder/werknemer kan de overeenkomst dan opzeggen. Aan deze mogelijkheid ligt een belangenafweging ten grondslag. Voor de curator bestaat deze mogelijkheid om het onnodig oplopen van huur- of loonschulden te voorkomen. De verhuurder/werknemer kan de overeenkomst opzeggen om bevrijd te worden van een insolvente huurder/werkgever. Hun huur/loon binnen de opzegtermijn wordt boedelschuld. Een boedelschuld staat hoger in rang dan gewone vorderingen, zodat er veel meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening.

Naast de mogelijkheid van opzegging van de huurovereenkomst via artikel 39 Faillissementswet (Fw) bestaat er voor de verhuurder ook de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden, indien aan de wettelijke voorwaarden is voldaan. De overeenkomst kan ook eindigen door ontbinding op grond van een contractuele bepaling. Dit is bepaald in het BabyXL-arrest uit 2005. In die contractuele bepaling was opgenomen dat de verhuurder bij ontbinding recht had op schadevergoeding ter grootte van de resterende huurtermijnen.

In latere rechtspraak is door het Hof ’s Gravenhage (JOR 2007/133 en JOR 2009/202) het BabyXL-arrest zo toegepast dat, omdat artikel 39 Fw (en artikel 238 Fw) zelf geen grondslag biedt voor een vordering tot schadevergoeding, het de mogelijkheid open laat voor de huurder en verhuurder om bij het aangaan van de overeenkomst, dan wel in ieder geval vóór het faillissement, afspraken te maken over de situatie bij tussentijdse beëindiging. In die zaken ging het over de effectiviteit van een beding in een huurovereenkomst voor zover daarmee werd beoogd de verhuurder in geval van vervroegde opzegging van de overeenkomst door de curator in het faillissement van huurder (als bedoeld in artikel 39 Fw) aanspraak te verlenen op een schadevergoeding ter grootte van alle huurtermijnen die bij een normale uitwerking van de overeenkomst nog verschuldigd zouden zijn geworden.

Mijn zienswijze
Op dit onderwerp ben ik in 2009 afgestudeerd. Daarbij heb ik betoogd dat het Hof een onjuiste toepassing heeft gegeven van het BabyXL-arrest. Uit dit arrest blijkt mijns inziens niet dat de verhuurder schadevergoeding kan vorderen op grond van een contractueel beding indien de curator de overeenkomst heeft opgezegd via artikel 39 Fw. Het recht op schadevergoeding voor de verhuurder was in het BabyXL-arrest namelijk verbonden aan de ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder op grond van een contractuele bepaling en niet verbonden aan een beëindiging door de curator op grond van de artikelen uit de Faillissementswet. In die contractuele bepaling was namelijk opgenomen dat schadevergoeding zou worden toebedeeld indien de overeenkomst tussentijds zou worden beëindigd ofwel indien de huurder failliet zou gaan.

Het cruciale verschil lag mijns inziens in de wijze van beëindiging. In de casus van het BabyXL-arrest werd de huurovereenkomst ontbonden. In de casus van de twee arresten van Hof ’s Gravenhage werd de huurovereenkomst opgezegd door de curator. En dit verschil is van wezenlijk belang, zoals hierna zal blijken. De laatste zinnen van mijn scriptie luiden als volgt: “Ook al heeft het Hof ’s Gravenhage anders geoordeeld, het is nog maar ten zeerste de vraag of de Hoge Raad zal willen meegaan in deze tendens in de lagere rechtspraak. Indien dat zou gebeuren, dan zou dat in mijn optiek betekenen een ‘omgaan’ van de Hoge Raad.” Gelukkig is de curator van het arrest van het Hof ’s Gravenhage in cassatie gegaan.

De Hoge Raad
En de Hoge Raad heeft op 14 januari jl. gesproken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de opzegging op de voet van artikel 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is, die niet tot schadevergoeding verplicht. Het resultaat van de bedoelde belangenafweging (zoals hiervoor vermeld) kan niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op de voet van artikel 39 Fw zou zijn beëindigd.

De Hoge Raad draagt hiervoor verschillende argumenten aan en verwijst voorts naar het Van Gelder Papierfabriek-arrest uit 1990 (NJ 1990/662) waarbij het op een soortgelijke belangenafweging berustende artikel 40 Fw betrof. In een latere weblog zal ik nader op deze argumenten ingaan. Als een soort overweging ten overvloede geeft de Hoge Raad aan dat zij in het BabyXL-arrest niet van deze belangenafweging heeft willen afwijken. De Hoge Raad benadrukt dat onderscheid gemaakt moet worden tussen enerzijds de gevallen van opzegging op de voet van artikel 39 Fw waarin de wettelijke regeling een beding tot het vooraf bepalen van de schadevergoeding in geval van opzegging bij faillissement niet toelaat, en anderzijds gevallen waarin de wettelijke regeling (ook artikel 39 Fw) zich niet verzet tegen een contractuele regeling betreffende de vergoeding van schade bij tussentijdse ontbinding. Bij dit laatste gaat het om gevallen waarin krachtens wettelijke of contractuele regels tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk is en waarin de vordering op grond van het schadevergoedingsbeding overeenkomstig artikel 37a Fw voor verificatie in aanmerking komt.

De wettelijke regeling van artikel 39 Fw kan dus niet zomaar door een contractueel beding terzijde worden geschoven. Gelukkig heeft de Hoge Raad dat ook ingezien.


Rosemarie Franken is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bedrijven in moeilijkheden.

Heeft u vragen?

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.
Beëindiging van een huurovereenkomst en contractuele bedingen in faillissement

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief