Makelaar mogelijk aansprakelijk voor inhoud taxatierapport

Kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de inhoud van zijn taxatierapport? Hierover heeft de Rechtbank Zutphen zich uitgelaten in een vonnis uit 2010.

Het ging om het volgende. Rabobank financierde een VOF. Deze had een weiland in de buurt van Doetinchem in eigendom met daarop een landbouwschuur. Een makelaar taxeerde de onderhandse verkoopwaarde van deze onroerende zaak op +/- € 250.000. In het taxatierapport was een exoneratiebeding opgenomen, waarin de makelaar schreef geen verantwoordelijkheid voor de inhoud van het rapport te aanvaarden jegens anderen dan zijn opdrachtgever. Aan de hand van het taxatierapport verleende Rabobank de VOF een financiering van +/- € 320.000 in ruil voor, onder meer, een hypotheekrecht op het weiland en de schuur.

Jaren later wordt de financiering beëindigd en gaat Rabobank over tot de executie van het weiland en de schuur. Op een veiling wordt de onroerende zaak afgemijnd op € 70.000. Later wordt de zaak alsnog, onderhands, verkocht voor € 100.000. Veel lager, dus, dan de oorspronkelijk getaxeerde waarde op basis waarvan Rabobank de VOF een financiering had verstrekt.

Rabobank spreekt de makelaar die het taxatierapport had opgesteld, aan en stelt dat de makelaar had behoren in te staan voor het rapport. Nu de getaxeerde waarde zoveel lager bleek dan de feitelijke opbrengst, moet de makelaar het verschil in opbrengst aan Rabobank vergoeden. De rechtbank wijst deze vordering af, en geeft daarvoor de volgende onderbouwing.

Een makelaar die een taxatierapport ter beschikking stelt aan zijn opdrachtgever (in dit geval: de VOF), dient binnen redelijke grenzen in te staan voor de juistheid van het rapport. Deze zorgplicht bestaat niet alleen ten aanzien van de opdrachtgever van de makelaar, maar ook jegens derden zoals in ieder geval financieringsinstellingen. Makelaars zijn er immers mee bekend dat de door hen opgestelde taxatierapporten door hun directe opdrachtgevers worden gebruikt bij de financieringsaanvraag. In beginsel bestaat er dus wel een zorgplicht, al overweegt de rechtbank nog dat het enkele feit dat een aanzienlijk verschil tussen de getaxeerde waarde en de feitelijke opbrengst op zichzelf nog niet zonder meer leidt tot een schending van die zorgplicht. Hiervoor kunnen immers andere oorzaken aanwijsbaar zijn, zoals veranderende marktomstandigheden.

De vraag die de rechtbank vervolgens moet beantwoorden, is of de makelaar de exoneratieclausule kan inroepen tegen Rabobank. Dit is volgens de rechtbank het geval: immers, in het rapport staat expliciet dat de makelaar geen aansprakelijkheid aanvaardt jegens anderen dan de opdrachtgever. Door toch af te gaan op wat er in het taxatierapport stond, heeft Rabobank dit beding aanvaard. De makelaars kunnen zich dus op het exoneratiebeding beroepen.

Het verdient dus aanbeveling om als makelaar een standaard exoneratiebeding op te nemen in het taxatierapport om aansprakelijkheid voor taxaties te kunnen voorkomen. Wij zijn u hier vanzelfsprekend graag bij van dienst.