Afdwingen GIW koop-/aannemingsovereenkomst door gemeente in strijd met art. 122 Woningwet

Op 17 juni van dit jaar heeft de Hoge Raad een arrest gewezen – gepubliceerd in het Tijdschrift voor Bouwrecht van deze maand (TBR 2011/158) – over de vraag of een gemeente bij de verkoop van grond ten behoeve van woningbouw mag bedingen dat de koper van de grond – de aannemer dus – verplicht is met de kopers van de door hem te bouwen woningen een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten naar het model van de Stichting Garantie Instituut Woningbouw (GIW) of een gelijkwaardig instituut.

De Hoge Raad heeft deze vraag ontkennend beantwoord.

Eerst iets over het GIW:

Het GIW is per 1 januari 2010 opgeheven. Daarvoor zijn in de plaats gekomen Woning-borg en de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK).

Woningborg en SWK hebben ten doel, net als voorheen het GIW, kopers van nieuw te bouwen woningen bepaalde garanties te geven met betrekking tot de kwaliteit van de te bouwen woning, alsmede, niet onbelangrijk, hen een afbouw-waarborg te bieden voor het geval de aannemer failliet gaat.

Een goede regeling, en op zich is het dus begrijpelijk dat vele gemeentes aannemers de verplichting hebben opgelegd met de kopers van nieuwbouw-woningen koop/-aannemingsovereenkomsten te sluiten naar het GIW-model.

Waarom heeft de Hoge Raad dan toch hiervoor een stokje gestoken?

De crux zit in art. 122 van de Woningwet. In dit artikel wordt bepaald dat, kort gezegd, de gemeente geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht kan verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit is voorzien.

Een deel van de GIW-regeling, met name de daarin voorkomende garantienormen, heeft rechtstreeks betrekking op de bruikbaarheid van woningen en betreffen dus onderwerpen die in het Bouwbesluit zijn geregeld.

Art. 122 van de Woningwet brengt echter met zich mee dat de gemeente dergelijke aanvullende eisen niet privaatrechtelijk kan regelen, en op deze grond komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de gemeente ten aanzien van de in het Bouwbesluit geregelde onderwerpen van de aannemer niet kan bedingen dat hij volgens de GIW-regeling dient te contracteren met zijn kopers.

Staat hiermee nu meteen het gehele systeem van garantie- en waarborgregelingen op losse schroeven?

Naar mijn mening zeker niet. Alle betrokken partijen zullen zo snel mogelijk met elkaar om de tafel moeten gaan om vast te stellen op welke punten een hoger kwaliteitsniveau wordt overeengekomen dan bepaald in het Bouwbesluit.

Zo kan je op basis van vrijwilligheid tot dezelfde, zo niet betere resultaten komen.

Gemeentes kunnen in ieder geval op dit punt niet meer eenzijdig de wet voorschrijven, en dat is maar goed ook.

Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?