Aansprakelijkheid verkoper en makelaar voor informatie verkoopbrochure

De Hoge Raad heeft zich in twee arresten van 17 februari jl. uitgesproken over de aansprakelijkheid van een makelaar en een verkoper van een bedrijfspand voor schade van de koper als gevolg van onjuist verstrekte informatie (arrest 1 en arrest 2).

De verkopend makelaar had in de verkoopbrochure een te grote oppervlakte van het object opgegeven. Het object was in plaats van 12.000 m2 in werkelijkheid 10.185 m2 groot. Deze foutieve informatie had de makelaar van de verkoper gekregen. De koper had van te voren laten weten het object te willen kopen met als doel te gaan verhuren. De schade bestond uit gederfde huurinkomsten.

De koper heeft zowel van de makelaar, als van de verkoper schadevergoeding gevorderd.

Aansprakelijkheid makelaar
Het Hof concludeerde dat de makelaar, hoewel hij zelf niet wist dat de informatie over de oppervlakte onjuist was, niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft gehandeld en dat dit onzorgvuldig handelen aan de makelaar verwijtbaar en toerekenbaar is.

De Hoge Raad vernietigde het arrest en oordeelde dat van de omstandigheden van het geval afhankelijk is of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens, die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden medegedeeld, juist zijn. Omstandigheden die van belang zijn, zijn bijvoorbeeld de omstandigheid dat de makelaar de informatie had ontvangen van de opdrachtgever, die het pand zelf had gebouwd en de omstandigheid dat de makelaar in de verkoopbrochure een voorbehoud had gemaakt ten aanzien van de juistheid van de gegevens (exoneratieclausule). Volgens de Hoge Raad had het Hof het oordeel dat de makelaar zelf had moeten onderzoeken, onvoldoende gemotiveerd.

Dat makelaar niet in een contactuele verhouding staat tot een potentiële koper, is niet van belang bij de beantwoording van de vraag of een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie af mag gaan. Of de koper mag afgaan of de juistheid van de informatie, is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van de gegevens instaat. En hier kan de exoneratieclausule in de verkoopbrochure de makelaar helpen.

In het algemeen geldt, dat een beroep op de exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Het Hof heeft een beroep door de makelaar op de exoneratieclausule afgewezen. Hoe dit oordeel tot stand was gekomen was de Hoge Raad niet duidelijk. Alleen het argument van de koper dat de schade van aanzienlijke omvang is, is onvoldoende reden om een beroep van de makelaar op de exoneratieclausule af te wijzen. Andere omstandigheden, die grond zouden kunnen vormen voor het oordeel dat een beroep op het exoneratiebeding in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar waren, waren door het Hof niet genoemd.

Aansprakelijkheid verkoper
Volgens het Hof is de verkoper aansprakelijk, omdat het geleverde object niet beantwoordde aan de eigenschappen die de koper aan de hand van de overeenkomst mocht verwachten. De prestatie voldeed volgens het hof niet aan het vereiste van artikel 7:17 lid 2 BW (conformiteit).

Het exoneratiebeding in de leveringsakte luidde:
“Indien de door de verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.”

Het Hof achtte een beroep door de verkoper op dit exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar mede gelet op de omvang van het bedrag aan gederfde inkomsten dat koper aldus jaarlijks mist.

De Hoge Raad vernietigde het arrest en oordeelde (evenals in het arrest met betrekking tot de makelaar):

“Indien het (Hof) heeft geoordeeld dat de enkele omstandigheid dat (verweerster) door de kleinere oppervlakte jaarlijks een aanzienlijk bedrag aan huurinkomsten derft, reeds aan het beroep op het exoneratiebeding aan de weg staat, ongeacht de omstandigheden van het geval, getuigt dat van een onjuiste rechtsopvatting.”

Andere omstandigheden, die grond zouden kunnen vormen voor het oordeel dat een beroep op het exoneratiebeding in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, waren door het hof niet genoemd en evenmin was ingegaan op de door de verkoper aangevoerde omstandigheden, waaronder de stelling van de verkoper niet op de hoogte te zijn geweest van de kleinere oppervlakte en het feit dat de koper een ervaren handelaar in vastgoed is en met de exoneratieclausule bewust het risico heeft aanvaard dat de oppervlakte kleiner was dan vermeld.

Conclusie
De zaken zijn terugverwezen naar het hof ter verdere behandeling. Hoe dit uiteindelijk zal aflopen zal dan ook moeten worden afgewacht.

Een algemene conclusie die we hieruit kunnen trekken is dat het in beginsel mogelijk is dat een verkoper en verkopend makelaar aansprakelijk zijn voor de schade als gevolg van het verstrekken van onjuiste informatie, maar dat dit zeer afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. In dit geval kan (mogelijk) een beroep worden gedaan op een exoneratieclausule. Hoe specifieker de clausule, hoe groter de kans is dat een beroep hierop slaagt. Het enkele feit dat de schade aanzienlijk is, is onvoldoende om de koper tegemoet te komen.

Annejet Lamme is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.

Vragen?