De inhoud van de huuropzegging van woonruimte door de verhuurder

De verhuurder die een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte wenst te beëindigen en die niet een ontbinding kan realiseren, dient de overeenkomst op te zeggen of aan de huurder een voorstel te doen om te komen tot beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden. Ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd – waarbij een eindtijdstip voor de huur is afgesproken – moet worden opgezegd; zij eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd.

Als de huurder de huurovereenkomst opzegt, worden geen bijzondere eisen gesteld aan de inhoud van de huuropzegging. Hij hoeft slechts aan te geven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip. De opzegging door de verhuurder is aan meer regels gebonden. Hij moet op straffe van nietigheid zijn opzegging gemotiveerd baseren op een van de in de wet genoemde gronden zoals slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Hieraan ligt ten grondslag dat een huurder die een huuropzegging ontvangt zich op basis van die opzegging een goed beeld moet kunnen vormen van zijn kansen in een beëindigingprocedure. De verhuurder dient reeds in de opzegging alle feiten en omstandigheden te vermelden die ten grondslag liggen aan de huuropzegging, omdat de rechter bij zijn beslissing in de beëindigingprocedure slechts rekening mag houden met de reeds in de opzegging vermelde gronden. De verhuurder kan in de beëindigingprocedure dus geen nieuwe gronden voor beëindiging van de huur aanvoeren.

Het Gerechtshof Amsterdam liet zich in een recent arrest (verder) uit over deze materie. In deze zaak had (de advocaat van) de verhuurder de huur opgezegd, en had daarbij de volgende opzeggingsgrond vermeld:

“(…) zoals u weet wil de eigenaar het pand herindelen en renoveren. Daarvoor zal de door u gehuurde etage moeten worden ontruimd. Wij zeggen daarom in opdracht van de eigenaar de huur met u op, op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c Burgerlijk Wetboek; de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ook renovatie is te verstaan, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (…)”

De huurder deelde vervolgens mee dat hij in het gehuurde wilde blijven wonen, waarop de verhuurder hem in rechte betrok. De kantonrechter oordeelde dat bij de opzegging dringend eigen gebruik door de verhuurder (wegens renovatie) als opzeggingsgrond was aangevoerd, en dat hij bij de beëindigingprocedure de beëindiging van de huur dan ook slechts op deze grond kon toewijzen. De kantonrechter overwoog dat de verhuurder de urgentie om te renoveren, waarbij een beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk was, niet voldoende aannemelijk had gemaakt.

De verhuurder ging vervolgens in hoger beroep en voerde aan dat uit de in het geding gebrachte correspondentie voorafgaand aan de huuropzeggingsbrief bleek dat het de verhuurder te doen was om de persoonlijke leefsituatie van hem en zijn gezin te verbeteren, welke verbetering in eerste instantie zag op het waarborgen van zijn privacy en in tweede instantie op het creëren van vrije ruimte binnen het pand, waardoor het gebruiksgenot van de woning voor de verhuurder aanzienlijk toenam. Daarbij beriep de verhuurder zich op een arrest van de Hoge Raad, teneinde te betogen dat het hem vrijstond een gewijzigde feitelijke grondslag aan te voeren voor de opzeggingsgrond ‘dringend nodig voor eigen gebruik'.

Het hof overwoog dat het bij zijn beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking kon nemen. De verhuurder dient immers op straffe van nietigheid de gronden van de opzegging te vermelden, waarbij zij opgemerkt dat een opzegging op andere gronden dan genoemd in art. 7:274 lid 1 BW nietig is, en dus dat de wet aan de opzeggingsbrief zowel formele als materiële vereisten stelt die beogen te waarborgen dat de huurder reeds in een vroeg stadium wordt geïnformeerd over de gronden die de verhuurder bij de opzegging heeft. Dat betekent echter niet dat de huurder ervan uit mag gaan dat het door de verhuurder beoogde eigen gebruik van de gehuurde ruimte specifiek en limitatief in de opzeggingsbrief is beschreven en dat de in die brief gehanteerde omschrijving, neerkomende op herindeling en renovatie van het pand, uitsluit dat in de beëindigingsprocedure met andere dan de daar specifiek genoemde belangen rekening zou worden gehouden.

Waar het volgens het hof de verhuurder, gelet op zijn eigen toelichting ter gelegenheid van de pleidooien, om ging was het waarborgen van zijn privacy en het vergroten van zijn gebruiksgenot. Uit de opzeggingsbrief en de daaraan voorafgaande correspondentie volgde echter dat de herindeling van het pand en de renovatie ervan als opzeggingsgrond waren gehanteerd. De daardoor aanwezige onzekerheid omtrent de aard en de omvang van de werkzaamheden brachten mee dat niet kon worden geoordeeld dat vaststond dat deze herindeling en renovatie dwongen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daar kwam volgens het hof nog bij dat ter gelegenheid van de pleidooien de verhuurder had toegelicht dat de inbreuken op zijn privacy zich beperkten tot het gaan door de gemeenschappelijke gang en trappenhuis van de huurder gedurende een zeer beperkt aantal malen per dag, terwijl de huurder evenmin overlopen werd met bezoekers die van dezelfde ruimte gebruik maakten. Ook daardoor had de verhuurder geenszins aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van de huurder de benodigde renovatie onmogelijk maakte. Tegenover het belang van de huurder om in dezelfde woning en daarmee dezelfde buurt te blijven wonen als waarin hij reeds 20, mogelijk zelfs 30 jaar woonachtig was, had het op de weg van de verhuurder gelegen om de in de opzeggingsbrief vermelde grond voldoende feitelijk te onderbouwen. Nu hij dat had nagelaten werd zijn vordering door het hof afgewezen.

Uit vorenstaand arrest kan worden opgemaakt dat reeds bij de huuropzegging de opzeggingsgronden door de verhuurder voldoende uiteen moeten worden gezet en onderbouwd. Immers, indien de rechter bij de beëindigingprocedure zijn licht schijnt over de opzegging, is het de verhuurder nauwelijks toegestaan om andere dan wel nieuwe feitelijke of juridische gronden aan de huuropzegging ten grondslag te leggen. Het verdient dan ook aanbeveling bij een voorgenomen huuropzegging juridisch advies in te winnen. Wij zijn u daarbij graag van dienst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?