Volledige overgang van verplichtingen verhuurder bij koop?

Uit artikel 7:226 BW volgt dat overdracht (bijvoorbeeld uit hoofde van koop) door de verhuurder aan een derde van een zaak waarop een huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit deze huurovereenkomst doet overgaan op de verkrijgende derde. De nieuwe eigenaar van het pand treedt dus in de plaats van de oude eigenaar voor wat betreft het verhuurderschap. Deze regeling is bekend onder de bondige noemer ‘koop breekt geen huur'.

Lid 3 van voormeld artikel bepaalt dat de verkrijgende derde tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen prijs. Hieruit lijkt te volgen dat niet altijd alle verplichtingen tussen de (oude) verhuurder en huurder mee overgaan. Dit laatste wordt bevestigd in de jurisprudentie.

Ook de Rechtbank Rotterdam heeft zich hier recentelijk over uitgelaten. In de betreffende zaak werd een gebouw aan een vereniging verhuurd die het gebouw gebruikte als woon- en oefenruimte voor ondermeer kunstenaars. De eigenaar droeg de eigendom over en (ingevolge het bovenstaande) het verhuurderschap. De vereniging vorderde dat de verhuurder veroordeeld zou worden tot betaling van een bedrag gelijk aan 40 procent van het budget voor onderhoud dat voor rekening van de verhuurder kwam, maar dat de verenging op grond van de huurovereenkomst zelf uitvoerde.

De vraag die de rechtbank diende te beantwoorden was of de betreffende afspraak in de huurovereenkomst mee was overgegaan op de nieuwe verhuurder. De rechtbank oordeelde dat dat niet het geval was. Op grond van artikel 7:226 lid 3 BW gaan namelijk (zoals vermeld) uitsluitend die bedingen mee over die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. De rechtbank overwoog dat:

‘(…) de regeling van artikel 10.1 van de huur-/beheersovereenkomst een afspraak tussen verhuurder en huurder bevat omtrent de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de op de verhuurder rustende onderhoudsverplichtingen met betrekking tot de binnenzijde van het gehuurde, namelijk door deze door de huurder zelf te laten uitvoeren, waartegenover dan een (gemaximeerde) vergoeding van de verhuurder staat. Daarvan kan echter niet gezegd worden dat deze onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, reeds niet nu van enige relatie met (de omvang van) de door de Vereniging te betalen tegenprestatie (de huurprijs) niet is gebleken.'

Van een relatie tussen de bewuste onderhoudsafspraak en de door de vereniging te betalen huur was volgens de rechtbank dus niet gebleken.

Gelet op het vorenstaande is het dan ook goed om te beseffen dat bij koop van een (deels) verhuurd pand, u als verkrijgende partij niet altijd alle verplichtingen overneemt die tussen de eerdere verhuurder en huurder golden. Indien u hiermee zou worden geconfronteerd, zijn wij u graag van dienst.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?