Praktijkgebieden: Huurrecht
Veel huurcontracten kennen een prijsindexeringsclausule, een clausule die de verhuurder het recht geeft jaarlijks de huurprijs met een bepaald percentage te verhogen. Een dergelijke prijsindexeringsclausule heeft doorgaans tot doel de huurprijs aan te passen conform de stijgende inflatie.
De kantonrechter te Den Bosch heeft zich in een recente zaak uitgelaten over de vraag of het de verhuurder is toegestaan een dergelijke clausule, na een ongebruikt verloop van 17 jaar, in één keer (met terugwerkende kracht) in te roepen.
In de huurovereenkomst was de volgende bepaling opgenomen:
‘De huurprijs wordt jaarlijks met ingang van 1 juli 1993 aangepast met het wettelijk huurverhogingspercentage voortvloeiende uit de Wet Huurprijzen Woonruimte, zoals dit jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld.'
Naar het oordeel van de kantonrechter kon uit die tekst niet anders worden geconcludeerd, dan dat het een indexeringsclausule was en dat het de bedoeling van de overeenkomst was dat de huur automatisch jaarlijks werd verhoogd.
Vervolgens moest de kantonrechter beoordelen of deze bepaling ook na verloop 17 jaar nog steeds in één keer (met terugwerkende kracht) kon worden ingeroepen.
De kantonrechter overwoog dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om na 17 jaar alsnog de huurverhoging met terugwerkende kracht door te voeren en de verhoogde huur met terugwerkende kracht te innen. De verhuurder had 17 jaar lang de oude huur geïnd en daarmee de indruk gewekt dat dat de verschuldigde huur was, en dat de huurder door die huur te voldoen aan zijn verplichtingen had voldaan.
Daar kwam volgens de kantonrechter bij dat de huurder onevenredig zou worden benadeeld als de verhuurder opeens met terugwerkende kracht voor de afgelopen jaren de huurverhoging zou vorderen. Dat zou namelijk betekenen dat de huurder geen recht meer zou hebben op huurtoeslag, en dat hij de huurtoeslag die hij had ontvangen terug zou moeten betalen. Ook zou de huurder dan geen mogelijkheid meer hebben om te anticiperen op de verschuldigdheid van een hoog bedrag aan onverhoeds verschuldigde huurpenningen.
Dat de verhuurder door zijn vergissing ook was benadeeld, omdat hij recht zou hebben gehad op een hogere huur over de afgelopen periode als hij die in rekening had gebracht, maakte het voorgaande volgens de kantonrechter niet anders. Het was immers de verhuurder die per abuis de huur niet had verhoogd; deze omstandigheid diende dan ook voor zijn rekening te blijven.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.