Boetes voor illegale onderhuur in algemene voorwaarden

Verhuurders willen doorgaans voorkomen dat het verhuurde door de huurder wordt onderverhuurd aan een derde, althans zonder voorafgaande toestemming. Verhuurders bedingen zodoende vaak een boete bij ongeoorloofde onderhuur, welke vaak wordt opgenomen in de algemene voorwaarden. De vraag rijst of een dergelijke clausule in de algemene voorwaarden wel is toegestaan, en niet ‘onredelijk bezwarend' is voor de huurder.

Begin vorig jaar diende het Gerechtshof Amsterdam in een procedure een oordeel hierover te vellen.

In de algemene voorwaarden was bepaald dat het een huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder (een woningcorporatie) op straffe van een boete verboden was (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan een ander. In de bij de algemene voorwaarden behorende tarievenlijst was bepaald dat de boete bij verboden onderverhuur bij constatering € 2.500,- bedroeg, te vermeerderen met een bedrag van € 50,- per dag zolang de verboden onderhuur voortduurde.

De verhuurder had volgens het hof overtuigend en onbetwist uiteengezet dat zij als woningcorporatie groot belang hechtte aan de leefbaarheid van de buurten waarin zij woningen bezat. Om die leefbaarheid te kunnen bevorderen had zij zicht nodig op de bewoners van haar woningen, die zij ontbeerde in het geval van ongeoorloofde onderverhuur. Dit klemde volgens het hof temeer nu juist ongeoorloofde onderverhuur dikwijls gepaard gaat met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en/of de veiligheid van omwonenden in gevaar brengt, en noemde daarbij als voorbeeld het gebruik van het gehuurde als wietplantage. Het was daarom volgens het hof goed te begrijpen dat de verhuurder behoefte had aan een instrument om ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen, zoals een boetebeding.

Naar het oordeel van het hof was een vaste boete van € 2.500,= niet hoger dan redelijkerwijs nodig was voor een voldoende afschrikwekkend effect. Eveneens kon het hof zich vinden in de redenering van de verhuurder dat een (extra) per dag verschuldigde boete daarbij nodig was om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderverhuurovereenkomst dan tenminste zo snel mogelijk zou worden beëindigd; er moest na de verschuldigdheid van het “starttarief” nog een stimulans overblijven. Het kwam volgens het hof ook niet geraden voor om de vaste boete in mindering te brengen op de per dag verschuldigde boete, omdat dat de boodschap zou uitdragen dat na het starttarief een bepaald aantal dagen (bijvoorbeeld in het onderhavige geval 50) “vrij” zou zijn. Al met al lag volgens het hof het volledig cumulatief bedingen van een boete per dag naast de vaste boete voor de hand. Het bedrag van € 50,= per dag achtte het hof niet hoger dan in de gegeven omstandigheden noodzakelijk was. Het hof was voorts niet gebleken dat er voor de verhuurder contractuele middelen voorhanden waren om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zouden zijn als een boete, maar minder belastend voor de huurder.

Op grond van het voorgaande was het hof van oordeel dat een boete van € 2.500,- plus € 50,- per dag voor overtreding van het onderverhuurverbod niet (ten nadele van de huurder) het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoorde. Het beding was dus niet oneerlijk of onredelijk bezwarend, en voor vernietiging of nietigverklaring daarvan bestond volgens het hof dan ook geen grond.

Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?